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从2017楼市关键词中窥探2018楼市最新动态

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       2017年即将落下帷幕。回顾全国楼市,又是浓墨重彩的一年。一条条重磅政策如惊天炸雷,震醒浮躁往前的市场。

  这一年,50个城市、180多次调控政策措施出台,调控全面升级,其密集与严厉程度前所未有;

  这一年,围绕“房住不炒”的主基调,全国各大城市祭出雷霆手段,遏制房价过快上涨;

  这一年,住房租赁市场火了起来,为大家提供更多住房选择;

  这一年,房企纷纷转型,由“资产为王”转变到“能力为王”;

  这一年,官方首次明确地产税的计税依据,积极推进其立法和实施;

  这一年,长效机制初具雏形,正在从税收、土地、金融等方面综合施策。

房住不炒

  今年以来,围绕去年中央经济工作会议提出的“房住不炒”的发展理念,出台了一系列楼市调控政策,逐渐扭转了房地产市场预期,遏制了“炒房”的势头。

  2017年,楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年,且日趋精准化、精细化。据中原地产统计,截至目前,今年已经有50多个城市出台相关房地产调控政策措施超180次。

  在这一轮的调控作用下,投资客对于楼市预期明显发生改变,认为房价再次大涨的局面在短期内不会出现,这使得投资周期拉长,每年的回报率会大大降低。“房住不炒”的政策能够降低投资房产的热情,未来住房属性将去投资化,更加注重居住属性。抑制投资属性,需要从深化住房供给侧结构性改革入手,让一部分房子变得不可炒、无炒作价值,通过租购并举等手段,来改变楼市供求格局。

  12月8日召开的中央政治局会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设。业内认为,随着金融、土地、财税、投资、立法等领域多项政策和制度推进,我国房地产市场将逐步形成“租购并举、多主体供给、多渠道保障”的新格局。

  短评:要实现“房住不炒”的定位,只有限购是远远不够的,更重要的是要引入预期管理,即在供需两端顺应市场规律,改变人们的预期。一旦人们的预期变了,无疑就会改变他们当下的选择。而预期如果不能改变,则行为也难以改变。

调控升级

  调控,是2017年的中国楼市绕不过去的两个字,近110个城市及部委,超过250次调控文件的出台,彻底改变了市场格局。在今年的两会期间,国务院对政府工作报告进行了反复推敲,补充了“遏制热点城市房价过快上涨”。

  随后的3月17日,作为一线城市的北京、广州,率先祭出了调控重拳,尤其是北京方面手段雷霆。除了首付比例的大幅提升以及“先卖后买”的二套房界定标准外,北京新政的严格还体现在即时生效,并未留下任何缓冲期。

  在北京楼市新政的示范作用下,全国主要城市纷纷跟进,收紧了楼市政策。部分城市调控政策的严厉程度甚至超过北京。厦门、福州、广州、珠海等城市便均出台了新购房必须持有一定年限后,才可转让的政策。随后,继新购住房五年内不得上市交易后,石家庄又将这一政策扩展至经济适用房领域。

  长沙也相继颁布“318”、“520”“923”等重磅新政,限购、限贷、限售、限房价、限地价的“五限”调控正在齐头并进,使得市场一步步企稳,往健康平稳方向发展。

  短评:本来疯狂增长的房子得到调控,回归到平静。调控让原本上涨的局面得到了控制,使得原本在人口、设施、环境上都有一定优势的城市,房价变得没有优势。另一方面,成交、投资总体比较平稳,说明房地产市场当前运行总体是比较平稳的,说明调控取得了成效,风险也得到了初步控制。

租购并举

  今年7月,住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度,并会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

  8月,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市被确定为利用集体用地建设租赁住房的试点。截至11月份,已有10个城市陆续推出了住宅租赁监管平台或住宅租赁交易服务平台,落实了国家政策。

  十九大报告更加指明了方向,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。从“购租并举”到“租购并举”,体现了发展租赁市场的紧迫性。

  短评:租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,长租房如何解决住户子女的教育是重要问题,如果不能解决小孩上学,吸引力会大打折扣。这些都需要进行制度性的探索和破解,否则租购并举解决居住问题就会成为空话。

摇号买房

  自全国掀起楼市调控风潮以来,房价疯涨的势头已经被控制住,投机投资购房者已经退场,刚需开始释放。然而调控政策延伸出来了一个有趣现象,这个现象叫“摇号买房”。

  今年5月4日,上海市住建委下发通知,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。5月13日南京紧跟上海步伐成为第二个出台摇号政策的城市。10月27日,长沙市住建委印发《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》。11月16日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布通知。《通知》要求,全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

  在项目“供不应求”的情况下,当登记意向购房客户大大超过销售房源时,政府规定开发商必须采用“摇号”的方式进行销售。业内人士认为,这样能够缓解房源供应不平衡现象,一定程度上可以控制供需关系矛盾恶化。

  短评:摇号是针对目前价格过高和开发商一些行为进行的一个调整,是推进长久性机制的一个环节,摇号最为公平,且效率较高,预计还会有其

房企转型 

  今年十九大报告中提到,房地产要多渠道保障。从国家政策层面分析,这对房地产市场来说一个新的转折点和变化。

  房地产行业正在进行跨越时代的变化,从以前"资源至上"的时代,变成现在"能力为王"的时代。万达集团是对政策作出最快转型的企业之一,王健林在2017年8月12日宣布:“万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路”,这是一个转型;12月8日 郁亮在夜宴中提出:“万科作为发展商的时代已经结束,正从标准的房地产开发商转变为城市配套服务商”,这也是一个转型。

  “轻资产”模式的物业管理领域也正成为众多房企新一轮的发力点。潘石屹频繁现身多地城市,为旗下共享办公品牌SOHO 3Q未来在各地落户提前奔走站台。SOHO 3Q是SOHO中国由重资产向轻资产模式转型、拥抱移动互联网时代的新产品。同时,随着万达城、恒 大文化旅游城、鲁能山海天等一批大型、综合文旅项目的开工、落地,文旅地产成为行业热点开发的项目类型。

  短评:随着调控影响的不断深入以及长效机制的逐步建立,房地产行业发展已经逐步转向稳定期,目前行业同质化竞争激烈,从拿地-开发-销售-拿地这种单一的模式已经不适合,企业发展到一定规模,瓶颈凸显,只有通过差异化才能在激烈竞争中胜出,这也是促成多数房企选择多元化发展的原因。

房地产税

  10月12日,宁夏印发的一篇《细则》说是从2018年1月1日起征收房产税,一时间传遍网络。尽管后期官方有辟谣,不过看的出来大家对房地产税的高度关注和“期待”!传了N多年的房地产税于前段时间也终于算是有点着落了。

  11月发行的《党的十九大报告辅导读本》收集了财政部部长肖捷《加快建立现代财政制度》一文。书中指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,这算是明确了未来房地产税的计税依据,即“评估值”。这也是官方首次明确地产税的计税依据。

  12月20日,财政部长肖捷发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。  

  短评:房地产税纳入直接税体系,相对于间接税而言不易转嫁,因此在征收上存在一定难度。针对个人加征房产税,在直接税制的累进设计上,以及针对不同收入家庭的抵扣和减税上,都需要做出一体化的重新设计,才能体现出税负公平的原则。

  人才新政

  党的十九大报告指出,人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源,要聚天下英才而用之,加快建设人才强国。实施积极主动的人才战略,可以营造引才、留才、用才的良好环境,为新旧动能转换提供强有力人才支撑,推进高新技术产业快速成长。

  上海、武汉、郑州、成都、长沙等城市先后推行“人才新政”。8月,“长沙人才新政22条”正式落地。计划通过5年时间,投入100亿元,吸引储备100万名青年人才在长沙就业创业。

  对新落户并在长沙工作的博士、硕士及本科毕业生(不含机关事业单位人员),两年内发放每年0.6~1.5万元不等的租房和生活补贴。博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的,分别给予6万元、3万元购房补贴。新进企业博士后工作站的博士后科研人员,给予10万元生活补贴;高级技师在长首次购房的,给予3万元购房补贴。

短评:人才新政打造人才高地,人才高地引领经济快速发展。城市的发展离不开人才,引进高端人才是很多城市发展的重中之重,就看谁能抢过谁!正所谓“人往高处走,水往低处流”、“栽下梧桐树,引来金凤凰”。

  长效机制

  今年以来,我国多个城市积极抑制房价过快增长,增加住房多元化供给,并通过发展租房市场有效防控房地产市场风险,这一系列措施不但让房地产市场普遍降温,还使国内城市住房长效机制初具雏形。毛盛勇指出,下一步还要加快房地产市场制度的改革,加快推进长效机制的建设,特别是要从税收、土地、金融等方面综合施策。

  事实上,从最初提出到广泛讨论,现在建设房地产长效机制、促进房地产行业的健康发展已经成为业界共识。

  12月8日,中共中央政治局召开会议分析研究2018年经济工作。针对房地产市场,会议提出了“加快住房制度改革和长效机制建设”。相比于去年提出的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,今年提出加快建设,充分体现了推进住房长效机制的决心。

  短评:住房制度改革一定不是对某一领域政策和制度的细枝末节的修补,而是从多个角度协同发力,发挥综合的、根本的作用,可能包含土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度以及交易监管等一系列制度的构建。长效机制建设非短期能够实现,这是一个逐步完善的过程。

  “焕无界,享未来”,未来永远是最值得期待的。这一年的风雨终将拉上帷幕,成为推动2018年楼市往更平稳更健康方向发展的基石。管中窥豹,我们也可以从2017年楼市的重大政策与事件中,预知2018年的方向与走势。


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