美国 丨 抵押贷款利率上涨,会对住房产生哪些影响?——之三

在图表9中，我们根据过去的贷款利率发展史，得出在下一个抵押利率周期的可能会出现三种情景。第一种情况是利率维持在3.5％至4.5％之间的现状延续。房地产市场将会根据自2011年以来房地产市场复苏期间的平均年同比变化。第二种情景是基于自1990年以来六次市场变化的平均经验所得。第三种情景反映了过去6次贷款利率增长期住房和抵押贷款市场最极端的变化。

第一类情景是基于市场持续低通货膨胀的预期。一些经济学家认为，资本供应增加，资本总需求持续疲软以及美国生产率增长放缓可能导致市场环境不足以最终实现充分就业，低增长和低利率，这类发展趋势被称为长期增长停滞。在这种情景下，抵押贷款利率和房屋市场可能会持续下降，贷款金额，房屋销售和新房建设数量会有所增加。

相比之下，基于最近贷款利率上涨的情况，利率从低谷到峰值上升146个基点意味着预期通胀有所增加。30年期固定按揭利率的最新低点发生在2016年9月，月均值为3.81％。假设按照平均涨幅上涨，30年期固定利率在下降前将上升至5.25％以上。在这种利率情况下，按揭发生率预计会下降30％，房屋销售额下降5％，房屋开工率下降11％。

另一种可能性是抵押贷款利率在较长时期内增加并且在较长时期内保持升高。如果市场持续保持通货膨胀和并对对未来通货膨胀的预期增加，可能会发生利率的持续上升，类似于1977年至1981年期间。在此期间，消费者的消费金额将呈现两位数增长，利率也会随着大幅上涨。这种严重的情况是通过自1990年以来的增长率期间采取最大的变动来估计的。在这种情况下，抵押贷款利率预计将增加238个基点，抵押贷款发行量下降49％，房屋销售下降14％ ，新屋开工数量下降32％。

在不久的将来，抵押贷款如何上涨以及最终会上涨到多高的具体情况仍不确定。然后，了解贷款市场参与者受到抵押贷款影响因素以及抵押贷款的历史背景有助于预测对住房抵押贷款市场中抵押贷款利率变动的反应。鉴于这种情况，抵押贷款利率的预期增长将抑制抵押贷款和房地产市场的增长，并且如果增长足够大或持续足够长时间，将导致市场下滑。但就目前来看，抵押贷款仍然处在历史低点，你可以拥有足够多的机会获得好的抵押贷款条件。