美联储再次宣布加息,贷款利率达2014年来最高值——之一

2018年以来，美国热门置业地区的房地产市场一直呈现土地短缺，现房供不应求的现状。随之而来的是，房地产市场出现二手房屋竞价激烈，新房项目排期问题严重。由于大多数地区的房屋供给严重失衡，导致当地的房地产市场更加倾向于卖方市场。

在购房价格上涨的同时，业主对于买家包含住房贷款在内的其他购房条件的要求也越来越高。而住房贷款作为华人在海外投资置业中重要的金融产品之一，不仅在房地产市场中拥有举足轻重的影响力，也会影响到华人在美置业的购房预算。

接下来，我们将根据房地美（Freddie Mac）最新的贷款利率数据，为大家详细分析美国房产贷款的具体利率情况以及未来的发展趋势。

根据房地美公布的最新数据情况，全美2018年3月30年期固定贷款的利率为4.44%，15年期固定贷款的利率为3.9%,5年浮动贷款的利率为3.67%。其中，最常使用的30年期固定贷款利率在本周结束了自2018年以来一直呈现上涨的趋势，下跌了两个基点。

本次抵押贷款利率下跌原因是，主要受到2月份通货膨胀同比去年上涨2.2%，10年期国债价格小幅回落的影响。从抵押贷款利率的趋势来看，目前贷款利率虽然已达2014年4月以来的最高值，但在抵押贷款的发展历程中仍然处于历史的低位。由于美联储多次提高联邦基准利率以及川普税改法案的正式实施，政府税收收入有所降低，使得美国财务赤字继续增加。在房地产市场旺盛的需求下，虽然新建房不断增加，但房屋供求仍旧失衡、房价持续上涨。在经济政策和内部活动的影响下，预计未来的一段时间内房贷利率将会持续上涨。

中等价位房屋传统抵押贷款要求的中等家庭收入比例

根据全国房产经纪商房屋协会的住房购买力(HAI)数据统计，只要是HAI在100便表示家庭收入的中位数能够承担起抵押贷款的必要收入。

更高的价值比例则表示中等收入的家庭能够更加轻松地承担起抵押贷款的压力。上图中显示最新的HAI数值达到163，意味一个中等家庭的收入占必要收入的163%。近一年以来的HAI数值都处于较高值，这意味着虽然目前抵押贷款利率在近几年的高位，但由于经济复苏，劳动力市场居民薪资增长，美国的中等收入家庭还是能够轻松的承担起住房贷款利息。

当然，住房抵押贷款利率的持续增长，仍然会对未来的房地产市场产造成忧患。随着贷款利率的上升，购房者每月需要支付的房贷利息将会提高，额外的贷款支出会使得部分购房者的购房预算超支，以致于他们无法买到预期的房子，或者他们的收入无法达到贷款要求。最终，一些刚需家庭会退而求其次，而部分家庭可能会选择继续观望市场。还有部分想以房养房的投资者发现租金涨幅低于贷款利息涨幅，以至于无法实现租金完全支付贷款的房产投资，从而放弃购房。

此外，对于已经通过抵押贷款购房的借款人，在考虑贷款或者置换房屋的同时，会比较新旧贷款条件，当贷款利率持续上升时，他们发现以前的贷款条件更加好，因此会推迟重新贷款或者房屋置换的行为，从而享受更加优惠的贷款条件。最终，美国房地产市场的房屋需求也会下降，同时由于销售和购买决策之间相互影响（置换过程），整体的房屋供给量也有所下降。因此在房贷利率上升的同时，由于供求关系仍然处于失衡状态，房价仍会上行，房价上涨和房贷上涨将会对首次置业者的负担能力造成多重打击。

另一方面，美国经济复苏，居民薪资水平提高，税改政策正式实施，个人所得税和企业所得税的下降，将会使得美国居民家庭收入增长，促使房产市场稳定的发展。