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对比过去20年的房贷利率,现在依然是贷款买房的好时机!

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楼主
  

很长一段时间以来,除了选房、开盘之外,房贷利率上浮是另一个购房者最关注的消息。


据多家媒体报道,春节之后,各大银行均调整了房贷利率,上浮5%至20%不等,覆盖北京、湖北、四川、广东、江苏等区域,中信银行日前更是暂停了北京200万元以上的个人房屋抵押贷款业务。


利率上调在抑制投资性购房时,也加大了普通购房者的成本。不过纵向对比、将目前的房贷利率放到过去20年的时间长度来看时,当下的利率非但不算高,反而处于低位。


银行利率上浮20%,每月房贷增加近千元


事实上,房贷利率上浮并非今年春节后才发生的大动作,早在去年,银行便多次调整房贷利率。


从武汉各家银行了解到,目前武汉银行对于首套房贷款利率上浮10%—15%之间,二套房贷款利率则上浮20%—25%,个别银行上浮到30%。


1.仅有民生银行首套房利率上浮20%,像农商行、兴业银行、邮政银行虽然最低利率上浮10%,但是要看客户的资质情况来定。


2.目前首套房各大银行都是要求最低首付比例3成,但是看看最近开盘的楼盘要求,有的要求是首付4成,甚至是首付一半比例,所以这还是要看各大楼盘的要求。


3.对于二套房,有9家银行的最低利率上浮20%,有1家银行的最低利率上浮15%。像中信银行、湖北银行和中国银行二套房上浮25%左右。


4.二套房首付比例是要求4成,但有个别银行还可以3成,但是具体几成还要看客户的资质和收入情况等。


5.在这15家银行中,有4-5家银行要求认房认贷。



以首套房贷款150万元、分30年还清为例:目前的基准利率是4.9%,以基准上浮20%、即5.88%的利率计算,还款方式为等额本息的情况下,本息合计约320万元,每月需还款约8878元。基准利率情况下,本息合计约287万元,每月还款约7960元。也就是说,每月要多还近一千元,购房成本高出很多。



不过,上述利率的变化仅针对于70年产权的住宅产品,对公寓而言,大部分利率上浮已经达到30%,即6.37%的利率。


错过利率最低点,现在仍是贷款买房好时机


即便基准利率全面上浮,但从历史的角度来看,目前的房贷利率依然处于低位。


近20年来房贷利率的最低点为4.165%,出现在2016年2月,也就是去库存为主要基调的时期。现行的主流房贷利率为5.88%,比照最低点上浮了约40%,放在2015年以前,这样的利率基本是最低点,但相比2016年、2017年,利率的确在一路上扬。



对普通购房者而言,近期一定没少被利率上浮的新闻惊讶到,不过对比过去20年的利率变化,目前依然是贷款买房的好时机。


2017年,受市场影响,房贷利率逐渐上浮,平均上浮15%-20%;


2016年,元旦起开始执行4.9%的房贷利率,再加上一些打折优惠,整体利率达到历史最低点;


2015年,央行连续5次降息,从年初的6.15%下调至年底的4.9%;


2012年-2014年,平均贷款利率约6.55%;


2009年-2011年,利率上涨至7.05%;


2008年12月,利率下调至5.94%;


2007年09月,利率上涨至7.83%;


1996年-2002年,贷款利率连续7次下调,从15.12%降至5.76%;


反观武汉市场,利率变化基本和全国行情保持一致,存在一些轻微浮动,不同银行采取的利率幅度也不一样。


Q1
房贷利率为什么会变化?


银行贷款会以央行基准利率为基数,央行每进行一次基准利率的调整,几乎全国所有的相应贷款都会随之调整。


具体到房地产市场,遇到行情不好的时候(如2014-2015年),银行房贷利率会采用打折的形式、即低于基准利率;行情过好、抑制投资性购房时,房贷利率一般会上浮5%-25%不等。


Q2
已经办理好的房贷,会受到利率变化的影响吗?


房贷实行的是浮动利率,既随利率调整而调整,也随国家优惠政策改变而改变。


国家利率调整,个人房贷一般有两种调整方案,一种是自然年调整,比如今天央行宣布调息,则每月按揭仍然会按照原利率执行一直到明年1月1日开始执行新利率;


另外一种是还款整年调息,即每还款一个周年调息一次,比如今天放款,则银行会以今天的利率执行到明年的今天。因此如果今天放款明天央行宣布降息,需要明年的今天才会享受到降息的政策,反过来如果明天国家宣布加息,那么会享受低息还款一整年。


当然,这些影响均来自于基准利率的变化,而我国2015年至今五年以上贷款的基准利率一直是4.9%。


Q3
利率变化释放出怎样的信号?


1、提高购房成本,降低居民杠杆;


2、房地产调控不仅不会松动,反而可能会进一步收紧;


3、首套房贷利率提高,与二套房贷利率提高形成联动效应,将进一步打消投机炒房者的预期;


4、首套房贷利率提高不仅在于提高了几个百分点的利率,更在于对于市场整体预期的影响,从而为宏观调控的持续发力提供更多配套举措;


5、银行可能没钱了,同时在规避房地产市场的风险。


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