银行按揭贷款的收紧态势已经持续了一年有余。春节过后,银行额度增加,放款速度有所加快,不过部分银行和地区的首套房贷款利率却也跟着上调了一些。
记者近日走访北京地区多家银行和房产中介发现,部分银行首套房贷款利率再次上调。就首套房而言,基准利率上浮10%目前占据主流地位;少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%;个人外资行首套房贷款利率最低可以申请到基准利率,不过该外资行对贷款人的自身资质和所购买房屋的房龄要求较高。
贷款利率
最高上浮30%
春节过后,记者走访调查了北京地区包括工商银行、建设银行、交通银行、汇丰银行、大华银行、中信银行、招商银行、北京银行、光大银行、民生银行、浦发银行在内的11家银行的多个网点。其中,3家银行的个贷经理表示,首套房贷款利率最低上浮5%;3家银行表示最低上浮10%,3家银行表示最低上浮20%;1家银行表示最低上浮30%;1家银行表示通常批准的是上浮5%,优质客户最低可获批基准利率。
以某国有大行为例,在北京市朝阳区某网点,个贷经理表示首套房按照基准利率上浮5%执行。
在朝阳区某股份制银行网点,工作人员告诉记者:“首套房按照基准利率上浮20%执行,年初额度不太紧张。”
某外资银行的贷款经理告诉记者,“目前我行通常批准利率为首套房上浮5%,二套房上浮10%。不过,资质好的客户(如央企、国企、银行优质客户等)首套房贷款利率可获批基准利率。同时,批贷基准利率对房屋年代有要求,需要是2000年以后的房子,1990年-2000年的房子需要看房屋位置。对于不是银行优质客户但是符合银行贷款条件的客户,也可以存3个月期限以上(含3个月)不低于50万元的定期或理财,即可获批基准利率”。
除此之外,各家银行对贷款人的资质要求也并不一致。以某外资银行的要求为例,除了征信良好,月收入覆盖月还款额的2倍外,还要求贷款人具有大专以上学历。另一家股份制银行则要求,贷款人年龄在55周岁以下。
同时,在走访过程中,记者注意到,与以往各家银行要求收入证明和工资流水缺一不可并且完全匹配不同,春节过后,记者走访的上述11家银行中,有4家银行在特定条件下不再需要提交工资流水这一证明材料,仅提供收入证明即可。
以某国有大行为例,工作人员告诉记者:“每月还款7500元以下只需要提供收入证明,不需要流水。如果综合网签价和贷款金额的比例来具体分析,也出现过月还款额在7500元-10000元之间不需要提交工资流水的情况。”
某股份制银行工作人员表示:“如果贷款人工作单位是500强、国企、事业单位等,月供在1万元以内或者贷款比例在网签价五成以内只需要收入证明,不需要工资流水。”
而在某外资银行,工作人员则告知:“归入我行优质客户的单位直接认可收入证明。”
值得注意的,另有个别银行在记者咨询时直接表示:“目前我行仅和房产中介合作,不接受个人申请,有关额度、贷款周期等问题直接询问中介。”
针对近期房贷利率情况,记者还走访咨询了房产中介,多位房产经纪人表示:“目前我们合作的银行首套房贷款利率多数都是执行基准利率上浮10%,也有获批上浮5%的客户,不过我们都会提醒客户基准利率获批的几率很小,希望客户不要抱有过高预期。”
放贷周期缩短
不过,值得欣喜的是,与年前额度紧张相比,春节后,各银行的放款速度明显快了起来。在《证券日报》记者走访咨询的11家银行中,有7家银行的工作人员表示,抵押后30天之内放款。某国有大行的放款速度最快,该行个贷经理告诉记者:“顺利的话,面签完第二个工作贷,房本抵押后第二个工作日就能放款。”
房产中介的说法与各家银行基本一致。在北京市海淀区和西城区的多个房产中介,工作人员告诉本报记者:“近期从面签到过户大概需要15天-20天,从过户到放款需要1个月-2个月。由于目前组合贷周期相对稳定,业主更倾向选择公积金贷款或组合贷款的客户。”
另外,有部分银行对贷款金额设定了下限,例如某家银行要求贷款金额不低于50万元。同时,各家银行对于提前还款的规定也不太相同,部分银行在1年之内提前还款要收取一定比例的违约金。以某外资行为例,如果一次全部还完,在1年-2年之内提前还款,银行将收取本金的2%人民币(最低20000元)作为违约金;在2年-3年之内提前还款,银行将收取本金的1%(最低10000元)作为违约金;3年之后,无违约金。如果是仅部分还款,在1年-2年之内,银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金(最低4000元);2年之后,无违约金。
多个城市首套房贷款利率上升
根据融360数据显示,2018年1月份,全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%,上升21.75%。其中,在监测的35个城市中,首套房贷款平均利率最低的是厦门的4.96%,最高的为郑州的5.84%。
据记者不完全统计,春节过后,包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨:多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-20%,国有大行上浮相对较少,股份制银行上浮偏多。
说到能戳国人痛处的东西,“房子”一定可以排到前几。国内,尤其是一二线城市的房价令还做着安居乐业美梦的年轻人高不可攀。价格由供求关系决定,那么中国果真这么“缺房”吗?文章根据数据统计整理,得出中国目前的存量居住用房还有4亿套,“足够16亿人口居住”的结果......
近十年来看,中国房价的快速上涨,让人们的关注点都集中在房价上,尤其是2015年“330”政策之后,房价的暴涨,更是让人们忽略一个最基本的经济学道理,即价格由供应和需求共同决定。
随着调控政策的作用,尤其是一些诸如租售同权、发展租赁用房等类似如长期机制开始慢慢改变投资市场的预期,使得住宅价格开始出现高位盘整的现象。有一些金融思维的人或许都明白,价格在一个区间盘整只会维持一定的时间,最终会因其内在因素的改变促使市场选择向上或是向下的走势。
那么,我们今天就要好好的扒一扒这个影响房价未来走势的供给面,即中国到底有多少房子?
我相信很多人都很好奇,踏遍全国,到处都是工地,这么多年过去了,中国目前到底有多少房子?且听我来慢慢向你分析。
为了保证数据的准确性和权威性,我们这次统一采用国家统计局的数据。国家统计局对于房地产的统计包含几个指标:房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。如果要准确的体现最有效的新增供应面积,目前这个几个指标中,我认为竣工面积是最具准确性的。房地产投资额无法体现究竟造了多少房子,施工面积是一个过程数据,销售面积和销售额包含二手房的数据,存在重复性。
那么我们开始统计一下,自“房改”以来,中国到底新增供应多少的商品住宅?
中国的全面“房改”是从1998年开始的,但国家统计局开始统计竣工面积是从2005年开始,那么1998~2004年的数据,我们会基于合理的假设推算出,即假设1998~2005年,新增商品住宅竣工面积每年增长5%,然后根据2005年的数据倒推计算出1998~2004年的数据。
数据来源:国家统计局、投资人整理
2005~2007年,这三年国家统计局虽然统计了竣工面积,但是按照商品房(包括住宅、公寓、写字楼、商业)口径统计的,根据2008~2016年的商品房与商品住宅的比例关系,商品住宅占商品房的比例一直维持在80%左右,因此,这三年,按照商品房施工面积乘以80%来统计商品住宅的施工面积。
数据来源:国家统计局、投资人整理
再看国家统计局关于2009~2016年商品住宅的竣工面积统计数据如下:
数据来源:国家统计局、投资人整理
最终我们把上面三个阶段的数据制作成图表如下:
数据来源:国家统计局、投资人整理
根据上面的图表数据,很容易计算得出,1998~2016年,这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为9,797,340,000平方米,这是一个什么概念?待我们把它换算成套数,就比较清楚看明白了。
由于中国很长一段时间实行90/70原则,即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。当然,实际情况是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大,而三四线城市及县城还是以大户型为主。综合起来,我们初步以每套100平方米来计算,则这19年来,中国新增商品住宅为9797.34万套。
有人可能还没有太多的概念,那么我们把这么多的套数换算成可供多少人居住就更加一目了然。中国的原生态家庭的人口数量为3~5口人,我们取中间值4人为基准来估算,则9797.34套房子可供4亿的人口居住。
这么一算,哎哟,中国真的很缺房子?难怪房价这么高,中国13亿人口,新建的商品住宅才够住4亿人?如果你这么想,那就大错特错。我们一定要睁大眼睛看看上面的措辞,是商品住宅,再次强调是商品住宅够4亿人口住!
大家都知道,中国是一个多元化且复杂的国家,房地产市场也不例外。
在很长一段时间,甚至是在五年前,中国县级城市的新增住房都不是主要靠商品住宅来供应的,那么是靠什么供应的?是靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房(宿舍)、保障性住房、军产房等等,这些名目繁多的房子在中国有一个统一的名字,叫着“小产权房”,而上文提到的商品住房就是我们传统意义说的红本“大产权房”。说到小产权房,那么中国究竟又有多少套呢?
这一直是一个很神秘的数据。但是我们从一些公开的报道还是能够找到一些蛛丝马迹。据之前新浪房产的一篇报道,在中国房地产市场发展最为成熟的深圳,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%,即深圳住房中一大半是小产权房。看到这个数据,我是一点都不惊讶,深圳到处都是村委建的统建楼、城中村等,这个数据我觉得都可能有些偏低。
那么问题就来了,连最早启用土地招拍挂制度的深圳,小产权房的比例都占了一半以上,而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城,这个比例会有多高?只会更高,我们初步估计,全国范围内,小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。如果加上这个数据,中国目前的存量居住用房在4亿套左右,能够满足16亿人口的居住。
所以,春节回乡,只要我们留心观察,发现一个三代同堂的家庭,拥有住房基本上都在三套以上,老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套,自己工作的一线或是二线城市一套。
从这个角度来看,中国还缺房子吗?那究竟是什么原因导致房价这样暴涨?
目前的一二线城市房价高烧不退的主要原因还是由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中,导致住房结构化供需不平衡,这是目前一二线城市房价居高不下的最核心因素。除此之外,市场的炒作,投资的非理性,资源的不均等性,进一步促使原本结构化供不应求的局面更加扭曲和加剧。
然而,随着城市化进程流动方向的改变,以及部分后面进入一二线城市的人发现自己在这个城市根本无法同等获取比自己早来的人一样资源的时候,肯定会慢慢出现人口回流,即一线向二线回流,二线向三四线回流,最终也会导致房价的缓慢回归。
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