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加拿大又出新规:房贷奇葩测试让10万人追悔莫及…

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据CBC报道,从2018年1月份开始,想购买房屋但首付不超过20%的加拿大人必须通过“房贷压力测试”,这是加拿大联邦金融监管机构为降低贷款风险而在今年10月份出台的一项新措施。




一些加拿大人在抓紧时间抢在2017年年底之前签订购房合同,但现在赶着买房可能已经来不及了。


加拿大新规让100000人拿不到房贷,令5万人置业梦碎。




据加拿大广播公司记者埃文斯Pete Evans报道,加拿大房贷专业人士协会星期二发表报告说,这一房贷新政会让十万准备购房的加拿大人无法购买他们想要的房子,因为他们通不过房贷申请压力测试、拿不到房贷。




房贷新政让10万加拿大人通不过房贷压力测试。这些人当中会有大约5、6万人可能通过其他渠道找到房贷、或是选择购买较低价格的房子,但依然有4、5万人会完全失去买房子的资格和能力。


自2008年以来,这已经是加拿大第八次试图收紧房贷政策,避免房地产市场过热,但实际上每一次在市场经济的作用下,房市都能够摆脱收紧政策而螺旋式上升,大多伦多地区独立房价格虽降但仍需百万加币。




而这个号称史上最严的房贷压力测试政策,将从明年1月1号正式开始实施,估计会让20%的购房者拿不到贷款,加拿大的房价可能将下跌2至4个百分点。


10月份时,联邦政府出了严苛的新规表示:即使买家首付款超过20%(无需购买保险),各大银行在办理按揭贷款审查时,仍然需要对购房者进行还贷压力测试。


压力测试的利率,将按照市场现行房贷利率的基础上再加上2%,以考验购房者是否能在央行升息的情况下仍然有能力还贷。


这就相当于,如果按照现在市场2.96%的5年固定利率,再加上一个2%,那就是按揭利率按照4.96%来计算,如此大的还息压力,也难怪将有10万购房者房贷通不过审核呢!





这项政策对2018年房地产市场的阻力,可能比早前联邦政府推出的那些措施的影响更为显着,特别会对那些想换大房子的买家产生超乎比例的影响,因为他们都拥有房屋资产,因此最有可能符合不用买保险的贷款资格,因而就要被测试。


RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元,如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款,大约可负担房价为72万6939元的物业。


在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,假设他们仍由银行拿到2.83%的利率,但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下,其购买力下降至大约只有57万元。


再看第二个假设情况。


同样是年收入10万元家庭,如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分还的情况下,能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后,银行将以5.09%的利率标准(两个利率值当中取数据较大的)来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力,在其它条件不变的情况下,只能负担得起55万9896元的房屋。



加拿大按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)早前做出的调查指出,新的政策可能令每五个房屋买家中,未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。


房贷测试政策对已有房要还贷的业主也有影响


新的房贷压力测试,对于那些已经买房了,需要Renew更新5年房贷的房主们,是否也有影响呢?答案是肯定的。


在新政策之下,如果业主看到有其它银行提供的利率或条件更好,而想要把房贷从现在的银行转走,将会被视为是新的贷款申请者,因此也就要经受更严酷的压力测试。


反之业主如果仍留在先前的贷款银行,只是洽商其房贷延期,则不必经受压力测试。因为除非贷款的数额有增加,在同一家银行将贷款延期时不需重新审批。


这意味著未来那些希望透过市场竞争、寻找最优惠房贷利率来减少供房负担,而本人又经受不住压力测试的人,将房贷转去别的银行难度非常高。


统计数字显示,加拿大全国一年成交的房屋买卖总数是70万。目前,加拿大平均房贷利率是2.96%。




一些加拿大房地产市场专家认为,联邦政府要求在现行市场房贷利率基础上加两个百分点进行压力测试,这是用5年后可能出现的利率环境来衡量现在房贷申请者的支付能力,这很有些片面,没有考虑到5年内房贷申请者收入会增加的可能性;所以合理的压力测试标准应该是在目前商业银行房贷利率基础上加0.75个百分点,而不是联邦政府要求的加2个百分点。


专家们的测算是,压力测试再加上加拿大中央银行已经上调利息率0.75个百分点,这两个措施已经给加拿大房地产市场带来12%到15%的负面影响。


一些加拿大房地产市场专家担心,这种一刀切的压力测试标准会给加拿大大城市之外的中小城市房地产市场带来沉重的打击,而房地产市场如果衰退会对加拿大经济带来严重的负面影响。




拓展阅读:申请加拿大房屋贷款相关分类

 

房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio(GDSR):指所有和购买物业相关的每月(或每年)开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等)占其每月(或每年)总收入的比率。

 

总收入负债率 The Total Debt Service Ratio(TDSR):指包括购买物业需要负担的所有开支(利息,本金,地税,电暖等)及申请人其他所有负债的供款(比如信用卡,个人贷款,汽车贷款等)占其总收入的比率,通常可以按每月的开销,收入计算也可以按每年的开销,收入计算。

 

活期房屋贷款(Open Mortgage) :一 般银行提供六个月, 一年,三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活,可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高,且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短,利率越高,一年活期的利率往往高于五年活期的利率。

 

死期房屋贷款(Closed Mortgage):银行一般提供一年期,两年期,三年期,四年期,五年期, 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前,如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行,会受到合约影响通常需要支付罚款。

 

浮动利率房屋贷款(Variable Rate Mortgage): 基于每个银行的最优惠贷款利率。

 

最优惠贷款利率(Prime):指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率,Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。

 

固定利率的房屋贷款利率在贷款合同期内不变,一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款的利率越高,比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。


虽然也有固定利率活期房屋贷款,但是还是死期加上固定利率房屋贷款更常见,选择更多。


多数银行提供死期:一年,两年,三年,四年,五年,七年,甚至十年。

 

五年固定死期房屋贷款在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年,5年浮动利率死期房屋贷款也被越来越多的人们所接受。

 

加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015:从 1960年至2015年,加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%,1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录:22.75%,加拿大历史贷款最低的纪录:2.25%发生于2009年的四月。


加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。


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