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今夜无眠!狠招来了!楼市进入“政府定价”时代!?

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导读

 又一枚炸雷在朋友圈爆响——“楼市大洗牌”了。

 楼市进入“政府定价”时代!

 这是一个划时代的历史性特大利好!



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导读

客源太少,有时候不是卖点不好,而是我们给顾客布置了太难的任务。和顾客素不相识,见面就要他来“抢购”、“预定”,搞得人家小心脏砰砰乱跳,吓尿逃跑。变个思路吧,像骗子和情感玩家那样,把大任务拆解成小任务。


这个一线城市楼市调控再升级!!


昨天,广州市住建委联合中国人民银行广州分行、广东银监局等共10个部门发布通知称,将严格落实房地产调控部署,全面加强市场管理。


8月2日,广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求


市区住房城乡建设部门要联合发展改革部门,进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。


严格执行借款人月供收入比不超过50%的政策要求,强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的,不得放贷。


严格审核房贷首付款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于首付款;


积极构建购租并举的住房制度。严格落实土地供应计划,多举措加大商品住房供应;


尽快编制印发住房发展“十三五”规划,明确“十三五”期间住房建设目标和规模,着力优化住房供给结构、完善多层次住房供给体系等。


应该说,通过控制备案价来引导房价,不是这一轮调控中才出现的新做法。但在这一轮调控中,越来越多的城市采取了这种做法,而且管理越来越严格。


比如此前在深圳某个豪宅项目中,出现了开发商两次上报价格,两次被驳回。每次被驳回之后,均价都要下调数千元。

最终,这个楼盘的第二期销售价格,比第一期出现下降,也低于市场预期。


最近,在北京的一场土地拍卖中,备受瞩目的东城区二环内罕见地块,最终被“华润+招商+碧桂园”组成的联合体收入囊中,溢价率仅为0.52%。

之所以出现超低溢价率,是因为这块土地有严格的限价,规定:该宗地中商品住房销售均价不超过89068元/平方米,且最高销售单价不得超过93521元/平方米。对于开发商来说,除非长期投资或精打细算,否则很有可能无利可图。


北京之所以让这块“近年来罕有的二环地块”以超低溢价率成交,其实也是试图向市场传递“清淡”的信号,抑制房价上涨。

这块地附加很多“苛刻”的条款,比如配建数千平方米的博物馆、商业面积大比例自持,还有严格的限价等等。


北京租房负担全球第一


英国《金融时报》调查显示北京房租负担在全球居第1位,上海居第5位。北京平均房租约为每月5000元人民币,是北京居民平均工资的1.2倍以上。普通工人根本负担不起标准的住房,因为租金已经超出了他们的工资。北京也已经成为了全球租房负担最重的城市,没有之一。


而 北京之后的是阿布扎比和香港,租金占收入的比例分别为70%和64%。而以高房价闻名的纽约和旧金山的租金,平均分别占到收入的63%与51%。另外,报 告还显示,虽然北京租房付出了巨大的负担,但并没有获得更好的生活,雾霾、拥堵问题非常严重,据该组织统计,北京工作人口平均往返通勤时间为104分钟, 在通勤时间最长的城市统计中,北京仅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的员工通勤时间为113分钟。


从北京、深圳、广州等城市近期的调控措施看,政府越来越明显地把住房当做类似柴米油盐的“生活必须品”看待,理直气壮地干预市场价格。

此次广州更是明确了“价格指导”的含义,透露出各“政府定价”的意味。在房地产的特殊时期,这种做法不无不可。


对于生活在大城市的刚需来说,政府对新房价格的强硬干预,带来了一个买房的黄金期。比如北上广深,在政府限价时期买新房,不仅性价比好,安全性也会非常好。


成都:允许以5年前价格买房!


据成都市政府官网,今天,成都市城乡房产管理局、市经信委、市人社局有关领导举办“成都产业新政50条”系列发布会的第六场发布会,在会上正式公布“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”。



本次成都发布会的主题是发布和解读《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》。 


在上述细则中,最为引人瞩目的以下几条内容:


1、租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买,购房后5年内不得出售。


具体内容如下:


在人才公寓方面,符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D类标准的人才可申请租住由政府提供的人才公寓。租期为5年,租金标准由各区(市)县政府(管委会)根据人才和项目情况,按照市场租金的一定比例确定。租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买,购房后5年内不得出售。


2、关于出售价格,人才公寓出售价格为人才公寓入住时的市场价格。由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定,并在房屋租赁合同中予以明确。 


具体内容如下:


租住由政府提供的人才公寓满5年后,如果要购买房源,则须经审核,审核后仍符合人才公寓准入条件且绩效评价合格的,可申请购买所租住的人才公寓。申请购买有效期为租住期满5年之日起6个月内。到期未提出购买申请的,应退出人才公寓或按市场租金继续租赁。 


另外,关于出售价格,人才公寓出售价格为人才公寓入住时的市场价格。由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定,并在房屋租赁合同中予以明确。 


最近常常听到一个词,叫存量经济。说的是中国未来需要利用好存量资源才能进一步的解决发展和经济结构问题。在这些存量资源中大家主要指的是二手房、二手车等等,但我其实还想提一个概念就是存量人口。


时下随着人口流动性减弱,人口出生率走低,存量人口,尤其存量人才越来越成为稀缺资源。而未来决定城市发展的最重要因素,并不是钱,而是人,人才。所以,谁能够用诚意,用热情打动人才,给人才以安居感,舒适感,归属感,那么将无疑获得存量人才,这一未来中国最为稀缺的资源。


回到成都,我们看到,成都本次公布的政策中对于人才的吸引真可谓不遗余力。


人才在租住5年以后,可以用5年前的市场价格买房。


目前,我国楼市处于一个相对低迷的状况。未来两到三年因为内外因素,几乎都不可能有什么涨幅。但是长期来看,像成都这种,既能享受到政策扶持,本身又有着发展的自身优势,还符合未来全球经济发展潮流的城市,必然是属于楼市最具潜质的地区。


那么以5年为单位计,在人口涌入、资金进入的综合因素下,5年后成都的房价应该说有可能是看涨的。那么,成都方面能够放弃房价上涨的收益,而以5年前的价格出售给人才,这种让利之举,着实是一种惜才爱才的行为。


终于,楼市又回到了“政府定价”时代


房屋屋(its-home)凯风认为:经过这一轮房价暴涨,「政府价格指导」终于又重出江湖。相比于其他城市欲遮还羞的「备案价格」,「政府价格指导」撕掉最后一层面纱,标志楼市重回“政府定价”时代。

 


之所以说「重回」,是因为在1998年住房市场化改革之前,大多数楼盘都是采取政府定价模式。

 

1992年印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定,住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。各地所定的利润水平一般在510%之间。

 

然而,由于房地产开发周期较长,人力成本、物料成本一直都在变动,这一规定缺乏可操作性。加上我国加入WTO之后,市场化就成为主要改革方向,房价逐渐由政府控制变成市场调节。

 

2008年,全球遭遇金融危机,大多数城市房价下跌,部分仍在坚守“政府指导价”的城市,由于价格调整不及时,导致房价过高,企业怨声载道。


当时,南京一楼盘因为擅自降价,被当地房管部门认定属于不正当竞争,遭遇舆论反弹,最后南京“政府指导价”退出江湖。

 

2009年,四万亿横空出世,楼市重回上涨渠道,恢复政府指导价的声音不绝于耳。2013年,包括广州、北京在内的城市都推出了“备案价”制度,要求新房预售价格不得高于政府备案价。

 

结果,楼市阴阳合同盛行,楼盘多以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房,政府指导价名存实亡。

 

随着2014年中国楼市再度陷入政府,政府备案价退出江湖。直到2017年新一轮房价持续暴涨,包括广州、深圳、南京等在内的绝大多数城市,不仅重新恢复备案价制度,而且全面升级为「一房一价」,「政府定价」。

 


楼市重回「政府定价」时代,究竟是好是坏?

 

从经济原理来看,任何一种商品,都受到价格信号调解。需求多了,价格上涨,从而让供求回归平衡;需求少了,价格下跌,供需最终也会回归平衡。

 

然而,「政府定价」的存在,相当于人为掐断市场调节的信号,不仅房价数据失真,对政府决策和购房都失去参考意义,而且,政府定价能否压制纸面上的成交价格,却压制不住真实价格。

 

当真实价格与政府定价之间出现背离,最终结果无非有三种:要么是开发商通过双合同加以规避;要么是寻租、腐败和监管套利层出不穷;要么是暂时被抑制的价格,在政策放松之后,会出现报复性反弹。

 

历史经验也证明了这一点。

 

每一次楼市「政府定价」的回流,都伴随着双合同的泛滥。2013年,广州等地的双合同让人印象深刻;2016年以来,在江苏、广东等地,“双合同”几乎成了楼市公开的秘密。

 

所谓双合同,一份是满足政府定价要求的购房合同,一份是代表住宅实际溢价的装修合同。

由于装修合同的贷款成本更高,这就导致购房者不仅不能享受到政府定价的好处,而且其首付和利息成本都比之前要高。

 

有人说,只要打击双合同,一切问题都会迎刃而解。事情当然没有这么简单,既然价格信号失真,新房成交价不能体现市场真实供求关系,那么开发商就会转而推迟上市时间,延缓开发力度,这只会让供给进一步缩减,反而更加刺激房价上涨。

 

有地方为了防止阴阳合同,转而推出摇号抽签制度。摇号抽签看起来很公平,但操纵的空间更大。而且,摇号抽签,通过人为控制让名义房价低于真实房价,这就会导致更多潜在购房者蜂拥而至,大家都试图从中获得政府主动奉送的溢价空间,只会让整个楼市更加火热。

 

最关键的是,行政管制的触角伸得越远,监管套利和寻租的空间就越大。当新盘预售证、住宅网签资格都被人为限制时,会出现怎样的利益勾连,其实不难想象。

 


过去的历史经验早已证明,「政府定价」并没有让买房更加轻松,反而带来无数的隐性成本,最终成了未来房价暴涨的助推剂。

 

既然如此,官方为何还这么热衷于「政府定价」?

 

一个原因是,相比于放松土地供给、增加保障房供应这些釜底抽薪的手段,「政府定价」操作起来更加轻松,而且不会影响政府从楼市里获得的土地财政。

 

另一个原因是,「政府定价」虽然不能让房价真正回归稳定,但至少在统计数字上看起来更好看从而能够在形式上完成房价调控的任务,暂时纾解社会公众的不满。

 

然而,正如计划时代,限制了红糖的价格,并不会真正让人人买得起红糖一样,现在限制了住宅价格,也不会让人人都轻松买得上房子。这个道理并不难理解。


买房值or租房值?史上最大难题终于清楚了


其实买房是一个长远的问题,如果你还不太能体会到买房跟租房的区别,不妨想想30年后,不同的选择会带给你怎样的生活。我们以投资者手上有共同的收入资金来大致核算。


买房:30年后拥有房产


以 一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金,如果直接向开发商买房的话,购房者需首付87.6万元,并办理商业性贷款 202.4万,分30年还清。如果使用组合贷,每月月供为1.01万元,30年利息总额为 365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。


换言之,30年后,购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。


租房:30年后可拥资金371.5万


如果用同样的资金来租同一套房的话,为了便于计算,将租房人手上的90万元用作储蓄,并将每月1万元闲钱拆开,假设月租金为5000元,剩下的5000元仍然用作储蓄。其中,90万元用于10次3年期的定期存款,每三年的利息约为10万,那30年的利息约为100万。


此外,每月5000元按银行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下来,实际上存款利息约为1.5万元左右。那么,存款总额约为181.5万元。


归结起来,租房者花费实际支出为每月房租5000元,30年后租金总额为180万元,总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之,租房者在30年后的资产约为:371.5万元。


比较:房价大涨买房才划算


在这个例子当中,买房与租房的区别在于:当投入同样的资金,30年后买房者拥有了一套总花费365.31万元的住房,而租房者则手握371.5万元现金。


30年后,总花费365.31万元买来的住房市值多少,我们目前暂未可知。但我们可以简单看出,在房价增长速度较快的情况下,买房是个较好的选择;否则,租房更合算。

有人算了一笔账,得出惊人结论:我们根本就不需要买房!!



房价这么高,在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要,为什么这么说?下面就让我们一起来算算这笔账!


厨房为什么可以不要?因为是房价太高了!好多房子,已经8万多一平米了,而且还在继续涨,正常人,每人每天吃30块钱,一个厨房十平米,那就是80万,可以吃26700天,差不多就是73年。还要啥厨房啊?


出去洗澡就算一次20块钱。如果一个卫生间五平米,家里主卫加客卫就是十平米,80万,你可以去公共浴室洗26700天,差不多就是73年。还要啥两个卫生间啊?


而且健身会馆都可以洗澡的,去小区附近的健身会馆办年卡,一年才几千块,就算4000元一年,80万可以去健身馆200年,又可以健身又可以洗澡,有些还提供沐浴露洗发乳,冬天有空调,更衣室有暖气,夏天有游泳池,游泳洗澡一条龙……还要啥卫生间啊?


现 在网上团购一些四星级的酒店,都有250一晚的,如果买套房子100平,就是800万,够你住32000天,差不多就是88年,你想住哪个区就住哪个区, 想住几楼就几楼,想住什么风格住什么风格,还没有物业费、还不用考虑停车车位问题‘’还不用装修拎包入住、还不用考虑中介费,算什么税、还不用交水电费宽 带费、还不用你自己打扫卫生叠被子……还买啥房啊?


知道有人会说:你这么算,不合理。你没算房子保值升值,住酒店钱就花光了。你没算学区房,住酒店我孩子上哪读书去?


花四百万买的房子没贷款?如果按照最新政策首付两成就是160万,剩下640万需要贷款以基准利率贷30年。用最新的房贷计算器算了一下


结果是:嗯,本息合计12227943


利息就要582万,100平800万的房子,按照中介费1.5%计算,中介费就要12万,按照契税1.5%计算,契税也要12万,利息+契税+中介费,600万妥妥的600万,孩子都可以读24年贵族学校了。还买啥学区房啊?


有人说,你这是疯了。确实,我有点离经叛道。但有一点可以肯定:我没疯,是房价疯了!你觉得呢?


幸福当然和房子无关。但是,所有关于幸福和房子无关的人生感悟,通常只能在自己的房子里才能完成。所以,我也只能祝大家早日拥有买房子的能力,但是要记住,人生真的永远有另外一种活法。


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