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提前还贷10万省21万利息,赚还是亏?(附各银行罚息表)

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上一期和大家分享了银行贷款的流程(点这里回顾),那么如果贷款买了房之后,突然想提前还贷了怎么办?

最近,黄小姐获得了一笔约10万左右的奖金,所以,她开始盘算起提前还贷的事儿。

黄小姐是在半年前买房的时候申请了约112万元的商业贷款,“我不是很喜欢负债的感觉,但又不知道提前还款10万元,这样做划不划算?”。
其实像黄小姐一样想提前还贷的人还真不在少数,他们可能是跟黄小姐一样,感觉负着债心里不踏实;或者是觉得早点还清,可以少付点利息;又或者是要买二套房了,还清贷款后买房可以有更低的首付...

那么,到底提前还贷是赚了还是亏了?利弊如何,还待我们一起来算算这笔账。


首先
我们需要知道这些
提前还贷是什么?
指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定日期,将贷款部分,全部一次还清或部分还清。

提前还贷的方式?
主要分为一次性还款部分还款

算一算
提前还贷能节约了多少利息
黄小姐目前的房贷利率为4.17%(根据基准利率4.9%打85折计算),如一次性还款10万元,有两种后续选择:

①选择月还款额不变,贷款年限缩短了4年多节约利息支出约21.09万元;

②仍然还款30年,每月还款金额降至4963多元,比原来降低491.13元,节约利息支出近7.39万元


ps.怎么算出来的?用我们房贷计算器,一键搞定!


单纯这样看
利还是挺大的
这样算一算,提前还贷在选择缩短贷款年限的方式下竟节省了21万元的利息!

“好划算”


小怡总结了以下几个提前还贷的利好原则:

1、贷款前最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多,所以,当你提前还款时,利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多,本金少,则提前还款时就要吃些亏。

2、全部还款当然是最划算的,就好像你全款买房一样,都不用付银行利息了。而选择缩短还款年限又比减少月贷款更划算

3、计划买二套房的。如今,商业贷款按照认贷不认房的原则,提前还清了第一套住房之后可以按照首套的标准继续买第二套。

4、算账时别忘了要算上银行对于提前还贷所规定的罚息!(由于各个银行差异较大,上文中计算忽略此部分,具体细则可看文后补充)

不过,提前还贷看着挺好,但是…

考虑投资收益
或许就弊大于利了

作为一名精明的购房者,要计算的不仅仅是能不能省下利息、省下多少利息,而应该将债务成本与投资的机会收益做比较


 


在黄小姐的案例中,债务成本是利息支出,当前水平为4.17%,而投资的机会收益,则是指如果这10万元不用于提前还贷,而用于投资可能产生的收益。
 
以目前的市场情况考虑,要获得比4.17%更高一些的投资回报并不是很难的事情(粗略查了一下某东的金融理财产品,投资回报在4%以上的不在少数)。
 

因此从这个角度看,梁女士提前还贷的意义就不大了。她完全有能力将10万元“生”出更多的钱来,不仅能覆盖利息部分的支出,还能额外产生收益。



所以说,如果你是以下的情况,提前还贷可以说是弊大于利了:

1享受公积金贷款的购房者不必急于还款。主要是因为公积金贷款利率低,手拿着那笔钱,可以用于其他投资用途,利息高于公积金贷款利率的投资方式挺多的。

2、等额本息还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3、考虑自身状况,手里需要流动资金或投资收益率高于贷款利率,则没有必要选择提前还贷。

总的来说,适当的负债并不是坏事。

一方面,可以把账户结余资金用来做别的事情,获得更多回报;

二来,银行房贷成本在各种借款渠道中算是最低的,年份也比较长,如果你往后可能有其他资金缺口想要借款,可就不是这点利息能借到的了。

另外,一定的负债还能优化你平日的消费习惯,适当克制消费欲望。

提前还款虽然是个很普遍的现象,但还需要考虑自身实际和投资机会收益后“三思”而行。

补充资料
提前还贷,这个以往被多数人认为是信誉良好表现的行为,现在则很可能会被视为违约行为。

很多银行规定,住房贷款不满一定时间,提前还贷是需要交收违约金的,甚至缩短了还贷年限之后就会失去利率优惠。

具体的违约金怎么收?各大银行又都是怎么规定的呢?

2016各大银行买房提前还款细则
中国银行
1、住房贷款不足一年罚息三个月,需提前一个月申请方可提前还款;
2、住房贷款满一年不足二年罚息二个月,约5个工作日后拿房产证注销过户;
3、住房贷款满二年不足三年罚息一个月
4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。

农业银行
1、住房贷款不足一年罚息六个月,需提前一个月申请方可提前还款;
2、住房贷款满一年不足三年罚息三个月,约7个工作日后拿房产证注销过户;
3、住房贷款满三年以上罚息一个月

工商银行
没有供满3年的都要罚3个月,满3年无罚息,需提前一个月申请方可提前还款,约10个工作日后拿房产证注销过户。

建设银行
1、房贷不足一年罚息三个月,需提前一个月申请方可提前还款;
2、住房贷款满一年不足二年罚息二个月,1个工作日后拿房产证注销过户;
3、住房贷款满二年不足三年罚息一个月
4、住房贷款三年以上的无罚息。

招商银行
1、提前一个月申请,暂无罚息,个别支行要求预存,需提前一个月申请方可提前还款;
2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚,约10个工作日后拿房产证注销过户。

交通银行
1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息,需提前一个月申请方可提前还款;
2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息,约10个工作日后拿房产证注销过户。

邮政银行
1、一年内贷款余额1%二年内贷款余额0.5%二年后
罚一个月
需提前一个月申请方可提前还款;
2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息,约5个工作日后拿房产证注销过户。

光大银行
住房贷款不满1年罚3个月,满1年不满3年罚1个月,满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去; 需提前一个月申请方可提前还款。

平安银行
住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息,需提前一个月申请方可提前还款;
住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息,约10个工作日后拿房产证注销过户,住房贷款满二年以上收取一个月罚息。

浦发银行

满一年提前一个月申请,预存一个月,无罚息;

不满一年合同金额1%,需提前一个月申请方可提前还款,约10个工作日后拿房产证注销过户。



声明:由于各大银行的政策随时调整,以上数据仅供参考,具体以实际执行为准。文章内容仅供参考,不构成投资建议。
部分资料来源:房贷利率网、理财周刊、银行利率网


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