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上一期和大家分享了银行贷款的流程（点这里回顾），那么如果贷款买了房之后，突然想提前还贷了怎么办？
最近，黄小姐获得了一笔约10万左右的奖金，所以，她开始盘算起提前还贷的事儿。黄小姐是在半年前买房的时候申请了约112万元的商业贷款，“我不是很喜欢负债的感觉，但又不知道提前还款10万元，这样做划不划算？”。其实像黄小姐一样想提前还贷的人还真不在少数，他们可能是跟黄小姐一样，感觉负着债心里不踏实；或者是觉得早点还清，可以少付点利息；又或者是要买二套房了，还清贷款后买房可以有更低的首付...那么，到底提前还贷是赚了还是亏了？利弊如何，还待我们一起来算算这笔账。
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指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分，全部一次还清或部分还清。黄小姐目前的房贷利率为4.17%（根据基准利率4.9%打85折计算），如一次性还款10万元，有两种后续选择：①选择月还款额不变，贷款年限缩短了4年多，节约利息支出约21.09万元；②仍然还款30年，每月还款金额降至4963多元，比原来降低491.13元，节约利息支出近7.39万元。
ps.怎么算出来的？用我们房贷计算器，一键搞定！
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这样算一算，提前还贷在选择缩短贷款年限的方式下竟节省了21万元的利息！![]()
“好划算”
1、贷款前最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则提前还款时就要吃些亏。2、全部还款当然是最划算的，就好像你全款买房一样，都不用付银行利息了。而选择缩短还款年限又比减少月贷款更划算。3、计划买二套房的。如今，商业贷款按照认贷不认房的原则，提前还清了第一套住房之后可以按照首套的标准继续买第二套。4、算账时别忘了要算上银行对于提前还贷所规定的罚息！（由于各个银行差异较大，上文中计算忽略此部分，具体细则可看文后补充）
作为一名精明的购房者，要计算的不仅仅是能不能省下利息、省下多少利息，而应该将债务成本与投资的机会收益做比较。
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在黄小姐的案例中，债务成本是利息支出，当前水平为4.17%，而投资的机会收益，则是指如果这10万元不用于提前还贷，而用于投资可能产生的收益。以目前的市场情况考虑，要获得比4.17%更高一些的投资回报并不是很难的事情（粗略查了一下某东的金融理财产品，投资回报在4%以上的不在少数）。因此从这个角度看，梁女士提前还贷的意义就不大了。她完全有能力将10万元“生”出更多的钱来，不仅能覆盖利息部分的支出，还能额外产生收益。
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所以说，如果你是以下的情况，提前还贷可以说是弊大于利了：1、享受公积金贷款的购房者不必急于还款。主要是因为公积金贷款利率低，手拿着那笔钱，可以用于其他投资用途，利息高于公积金贷款利率的投资方式挺多的。2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。3、考虑自身状况，手里需要流动资金或投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
一方面，可以把账户结余资金用来做别的事情，获得更多回报；二来，银行房贷成本在各种借款渠道中算是最低的，年份也比较长，如果你往后可能有其他资金缺口想要借款，可就不是这点利息能借到的了。另外，一定的负债还能优化你平日的消费习惯，适当克制消费欲望。提前还款虽然是个很普遍的现象，但还需要考虑自身实际和投资机会收益后“三思”而行。提前还贷，这个以往被多数人认为是信誉良好表现的行为，现在则很可能会被视为违约行为。很多银行规定，住房贷款不满一定时间，提前还贷是需要交收违约金的，甚至缩短了还贷年限之后就会失去利率优惠。1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后需提前一个月申请方可提前还款；2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去； 需提前一个月申请方可提前还款。住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；
不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。
声明：由于各大银行的政策随时调整，以上数据仅供参考，具体以实际执行为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。文章看完就完事了？没呢。说好的【处女月】活动呢？
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