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住建部专家:市场下行是买房好时机!需求复苏 库存下降 是调控加码主因

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  华润金悦湾

来源于21世纪经济报道,原标题:楼市调控再加码背后:去化周期缩短 需求出现复苏

从一房难求到四处抢房,这就是2018年三月长沙楼市的真实写照。

火爆的排队购房场面

   楼市调控再加码

进入3月中下旬,全国多地楼市政策再度收紧。西安、成都、杭州先后出台摇号新规;长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房;深圳推行 “三价合一”政策;广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛;海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。此外,2018年两会后,大连、阜阳等地曾出台楼市调控措施。业内人士认为,房地产市场正在出现新一轮的短缺,房地产调控政策收紧的概率仍然很大,未来或将进一步落地到“因县施策”、“因区施策”层面。(包芳鸣)

“意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。”4月1日,西安市发布楼市调控政策,祭出“摇号”规则。使得近期楼市调控大军进一步扩张。

3月下旬以来,房地产调控迎来新一轮密集加码。除西安外,成都、杭州也出台摇号新规;长沙实施“刚需优先”的差别化调控政策;深圳推行遏制二手房交易“阴阳合同”的“三价合一”政策;广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛;海南省则全面升级调控,推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最严”条款。

 楼市调控扩至三四线城市

   今年全国两会后,大连、阜阳等地也先后出台楼市调控措施。新一波的抑制政策,被视为本轮楼市调控的延续。在热点城市加码楼市调控的同时,一些三四线城市纷纷加入限售队伍当中。

 日前,安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》(简称意见),指出房屋销售成交价格不得超过发改部门备案价格。否则,房产局不予办理《商品房买卖合同》备案。

  此外,为严控投机炒房,大幅延缓多套房上市交易时间。意见明确,阜南县居民在县里名下已有二套住房,购买第三套(及以上)商品住房后5年内不得上市交易,非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房,购买第二套(及以上)商品住房后8年内不得上市交易,起始时间以购房人缴纳契税时间为准。

去化周期普遍缩短

“房地产市场正在出现新一轮的短缺。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

“从上周开始,每天都有人找我买房,不求价格优惠,只要能预留一套就行。”西安市某房企人士向21世纪经济报道记者表示,3月中下旬以来,西安楼市出现“一房难求”的局面,购房人数增多,房源却明显不足。

上述房企人士认为,摇号新政可以提高公平性,有利于维持现场秩序,但供应不足的局面很难在短时间内改变。

根据上海易居研究院的数据,截至2018年3月末,西安的新房住宅库存为1628万平方米,去化周期为12.9个月。上述房企人士则认为,西安的实际去化周期还不到3个月。

同样在近期发布“摇号新政”的成都和杭州,去化周期为6.4个月和2.9个月。广州、长沙、大连等新晋调控城市的去化周期分别为10.8个月、10.5个月、5个月。

库存规模下降、去化周期缩短,几乎是各地楼市的常态。上海易居研究院的数据显示,在库存连续32个月缩小后,100个城市的新房住宅平均去化周期仅为11个月,低于12-16个月的合理区间。

其中,一线、二线、三四线城市的存销比分别为12.2个月、10.3个月和10.6个月。严跃进进一步解释道,一线城市去化周期略长,是因为这些城市的交易规模处于低位,一旦交易量恢复到正常水平,去化周期就会缩短。

这种趋势可与官方的数据互相印证。根据国家统计局的数据,截至2018年2月底,全国商品房待售面积58468万平方米,与2014年10月的水平大致相当。也即,全国商品房库存已经降至3年前的水平。中原地产首席分析师张大伟表示,去库存效果显著。

除此之外,开发商推盘力度不足,也是供应不足的一个重要因素。以北京为例,2017年,北京新房供应套数和面积均大幅下降,并创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史新低。进入2018年,这种情况仍未改变。

思源地产首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,限价政策的存在,压缩了房地产项目的利润,并使得开发商推盘动力不足。她还强调,这种情况在出台“限价令”的城市普遍存在。

“最近的调控政策,主要条款都是针对需求端的。这也说明在很多城市,供需关系已经发生变化。”张大伟说。

需求出现周期性复苏

需求端的复苏态势,也加剧了供需关系的紧张。

张大伟表示,由于气候转暖等因素,每年3月至5月被称为楼市的“小阳春”。这期间,除非出现重大利空政策,市场需求往往都会复苏。“尤其在两会结束后,全年的房地产政策基本定调,预期稳定,也会加速需求的释放。”他表示。

据思源地产统计,2018年3月,北京新房市场共成交1033套商品住宅,成交面积13.81万平方米,环比分别上涨73.3%和52.4%。同期,北京二手房签约量达到12104套,继2017年12月和2018年1月之后再破万套大关,这也创下自2017年4月以来近12个月的新高。

郭毅指出,北京成交量的回暖,一方面是因为价格泡沫削减,房价重新回到合理区间;另一方面则是由于此前被政策压抑的需求,正在逐步释放。

“尽管调控形势依旧保持严厉,但北京楼市的基本面其实没有发生改变。”郭毅还认为,未来北京市场还会延续回暖的态势,这一逻辑同样适用于其他热点城市。

对于一些二线城市来说,人才政策的影响也不可忽视。根据西安市网信办官方微博“西安发布”的一组数据,3月22日至3月25日4天里,西安共迁入落户人口近1.7万人,其中研究生以上学历445人、本科学历6559人。今年第一季度,西安迁入人口已达到244978人,接近去年全年迁入人口25万的总量。

前述西安房企人士认为,此举对西安楼市带来很大的刺激。

就广大三四线城市而言,虽然市场需求已在去年大量释放,但2018年棚户区改造的高规模,仍会继续带动一批需求。对于部分库存规模不足的城市来说,压力也不可忽视。

2018年3月20日,阜阳市阜南县发布调控新政,在辖区内实施“限售令”。阜南县房管局人士对当地媒体表示,“炒房”现象在阜南县并不十分突出,倒是随着城市框架的拉大征迁户增多,刚需性购房占主流。

严跃进认为,供应短缺与需求复苏,使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加,但按照房地产开发和销售周期,尚不足以马上缓解这一局面。

他表示,未来一段时间,房地产调控政策收紧的概率仍然很大,并将继续表现为力度加强、方式细化等特征,调控的区域也从此前的“因城施策”,进一步落地到“因县施策”、“因区施策”层面。

延伸阅读

住建部专家:市场下行的时候是买房的好时机

来源于 21世纪经济报道

开年以来,全球政治经济环境的变化,令资产配置思路的重新调配成为愈发重要的议题。

在世界经济环境逐步曲折复苏过程中,作为世界第二大经济体的中国,也正迈入经济发展的新阶段,新的产业发展和融合形态逐步崛起,金融环境导向也在发生变化。

因此,如何在新时代背景下,找到行业变革的新逻辑,顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整,成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。

在4月1日举行的2018博鳌·21世纪房地产论坛(佛山)峰会上,与会专家一致认为,房地产当前仍对经济发展有重要影响,但若进行相关资产配置,更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络,不做投机式配置,而是让配置的房产真正实现居住功能、而非空置,同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产,才是资产配置的重要标准。

周期转换中的房地产行业

当前,中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段,新旧动能转换如火如荼,以信息技术、人工智能为代表的新兴产业发展迅速,“以太坊”、“区块链”等概念也盛极一时。

令人眼花缭乱的产业发展背后,是支撑中国经济发展的主体产业尚未改变,新兴产业产生和营造更大规模的经济效益仍需时日。

峰会期间,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示,当前中国经济发展离不开房地产的支撑,美好生活又离不开房地产作为载体。

统计局数据显示,去年全年,我国房地产开发投资10.98万亿元,比上年增长7.0%;国内生产总值82.71万亿元,比上年增长6.9%。“这意味着房地产投资对国民经济贡献仍有较大占比,也是房地产行业仍受到重视的原因。”

顾云昌还举例道,在世界范围内,房地产历来都能对各国经济发展带来重大变化。这尤其体现在如2008年因房地产市场引发次贷危机而产生的全球金融危机等。“全世界的经济危机十有八九是由于房地产泡沫造成的,因此市场是否能高质量运营非常重要。”

世联行首席技术官黎振伟表达了类似的观点,“现阶段,房地产对中国经济影响深远。”

他提供了一组数据,自1999年至2017年,国内房地产收入对GDP的贡献度整体呈上升趋势,在房地产成交大年的2016年和2017年,贡献度分别达到15.8%和16.2%,为历史新高。而就广东省内而言,2017年房地产收入对GDP的贡献度达20.9%,同样为不小的比例。

基于此,在黎振伟看来,当前国内经济托底企稳,房地产业的贡献度仍处于峰值阶段,传统优势不易改变。

“小年”房地产的发展新路径

需要指出的是,2016年10月开启至今的楼市调控,仍未有放松迹象;同时,防范系统性金融风险的背景下,面向房地产行业的资金被严格把控;房地产行业本身的定位也有所改变,住有所居、租购并举、安居宜居成为主要方向。

这些外部环境变化,导致面向房地产资产的相关配置,需要更加慎重。

顾云昌指出,从房地产周期角度判断,2018年将是楼市成交小年,今年以来的商品房销售面积增速已在放缓,这尤其体现在东部地区和广东省内。“我预测,年中,销售面积走向将是不增长甚至是下降。今年总体销售面积很难超过2017年的高峰。”

同时,房价开始持续波动,价格增幅在下行,但全国房价出现大起大落的可能性不大,目前呈现总体平衡态势。顾云昌分析道,“我对房地产市场的理解,是’此起彼伏’。2016年下半年,一线城市楼市开始往上走,2017年下半年后二线城市普遍很快涨,一线城市很快销售面积和价格开始回落,然后至今,三四线城市开始跟进。”他同时补充,“市场下行的时候,是买房的好时机。”

黎振伟展示的数据也显示,2017年末主要城市的二手商品住宅成交均价显示,市场总体分化明显,三四线城市价格大幅上行,一线城市则出现下行。

对于今年楼市发展的新形势,顾云昌总结道,将是短期调控和长效机制的结合。具体而言,短期调控恐怕不会取消,但为了让调控更加符合市场经济,最好便是建立长效机制。他指出,楼市调控的长效机制包括“1+3”,“1”即住房市场制度运营机制,“3”即财税、土地、金融政策。“短期调控还会进行,长效机制尽可能不断建立、完善,令我们的市场平稳健康发展。”

在此背景下,顾云昌总结了楼市发展的十条新路径,其中关于房地产成交,他指出,要把握城市群发展趋势,占领新高地。“城市化的四个阶段包括农民进城、小城市往大城市流、郊区化、城市群形成,我们正处在城市群集群过程当中。在人口持续净流入的市场,房地产就会持续活跃。”

基于此,房地产的资产配置思路发生了巨大改变:租赁市场在逐步培育过程中,同时,房地产发展也开始以城市群、而非城市相差别。

围绕城市群进行布局成为房企的思路,这也同样应当成为有资产配置需求者的重要考量标准。

城市群崛起下的投资机遇

黎振伟近年来对城市群经济进行了重点分析后发现,按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中,综合实力第一阵营的城市群以高速发展成为新格局,这包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中,珠三角城市群的人均GDP位于这三大城市群之首。

同时,随着去年初政府工作报告中提出,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,显示出其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。在大交通时代,粤港澳大湾区涉及的九座城市也因此形成了紧密的交通圈。

黎振伟指出,在珠三角城市群中,由于受到限签影响,2017年整体成交额同比回落,围绕核心城市的惠州、佛山、中山市场容量超过千万平方米,2000万平方米近在咫尺。

广东省统计年鉴显示,2016年珠三角九市中,人口流入率接近或超过100%的城市包括深圳、东莞、佛山和中山,2017年九市城镇可支配收入排名和同比增速排名中,佛山均位列第四。

综合统计后,黎振伟发现,佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列,将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合,产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业,佛山的很多新定位,为城市注入新动力。”黎振伟表示。

据世联研究平台统计,2016年佛山楼市承接了40%的广州客群。购房人口的外溢流动,带动了围着核心城市的二三线城市楼市快速上扬。

在城市选择和研判之后,更重要的是对城市中资产选取的考量。

黎振伟指出,当前全国经济形势呈现L型走势,中心城市及核心区域物业的抗风险能力将成为资金的首选区域。同时,居住型物业长期受到客户的偏好,现今高企的价格面临一定的价值重估,风险取向转变下,便利交通与就业、成熟社区、完善配套服务、品牌企业物业,将成为资产配置的首选。

以广州为例,租赁市场集中分布在白云、天河、黄埔、海珠、番禺这些市中心区域,外围没有租赁需求。按照租售比计算,外围区从化、增城等,超过1:1200,以国际标准衡量,租售比超过1:300就是泡沫,因此远郊楼盘租赁价值不高。

“随着房价快速增长将不可持续,短期投资的受限,未来的房地产投资理念需要回归房产物业使用的本质,并可提供优质与便利的生活。”黎振伟表示。

资产配置的另一考量便是收益率,黎振伟指出,当前国内商业物业收益率高,住宅租赁收益率低;正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高,其出租回报率高于住宅。

据世联研究统计,从2015年起,佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期,2017年禅桂新公寓市场成交91万平方米,超越2016年,成交势头强劲。

“相比之下,2017年佛山公寓成交136.6万平方米,环比增加22%;而广州公寓成交112.1万平方米,环比减少33%。受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响下,2017年佛山公寓成交量首次超越广州,佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟如此指出。

基于此,黎振伟的观点便是,在具有经济发展前景、人口净流入城市,可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业,并真正令其发挥居住属性,是值得考量的资产配置方案。

在圆桌讨论环节,华南城市研究会创会副会长、战略规划与房地产专家许学锋也指出,配置房产资产的地段比时机更重要,住宅产品的居住和使用同样重要。在此前提下,伴随限购环境,“比较好的资产配置标的,就是没有受限的产品,譬如非限购区域的二手房,所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”

目前,伴随粤港澳大湾区建设加快和广佛同城化升级,佛山禅城当仁不让成为投资热土。绿地·璀璨天城紧邻佛山政治中心,择址季华路中央商务带,借力地铁交通枢纽优势,汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源,打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品(建面约)30—45㎡天寓,享城市发展红利、枢纽便利和鎏金地段,无疑是以上三位专家观点的现实佐证,未来将成为越来越多广佛客资产配置之优选,首付仅需19万起便可坐拥城央资产。

(原标题:周期转换中的房地产业,资产配置逻辑面临大变革)

延伸阅读

补涨型二线城市,房价还有多少空间?

文/杨国英 

岁月回眸,精彩在于我们的每一次尝试。

 

与重庆之缘,缘于重庆楼市,前天我再回重庆,与当地的新朋故友品茶饮酒,楼市仍有最重要的谈资。

 

“重庆楼市还要再涨吗?”“我们还要不要再买?”这是当地朋友最为关心的话题。

 

我的回答:重庆楼市还要涨,但不会再猛涨;改善性需求,还可以再买,纯粹投资或投机需求,我建议不必再买。

 

事实上,这样的回答,或这样的判断,不仅之于重庆,之于所有的补涨型二线城市。

 

补涨型二线城市有哪些?早在2017年初,我就专门写过分析文章,重庆、成都、武汉、长沙和青岛,事实也证明,这一分析判断是准确的,在过去一年,这5个城市的房价涨幅,基本都排名全国前列,房价的实际涨幅,基本都超过了50%——我们于2016年底和2017年初,组团购入的两个重庆楼盘(美利山、和黄御峰),房价分别上涨了80%和60%。

 

这些补涨型二线城市,之所以过去一年涨幅位居全国前列,原因有二:1,在2015—2016年一线城市(北上广深)和热点二线城市(宁杭鹭榕等)大涨之后,重庆、成都、武汉、长沙和青岛必然存在跟涨效应;2,这5个二线城市,常住人口的增量,较为明显,增长多的,一年增加20多万的常住人口,增长少的,一年也能增加10多万的常住人口,常住人口的持续增长,意味着住居需求的旺盛,补涨是必然的,无非是时间问题。

 

这些补涨型城市的房价,会一直补涨下去吗?临界点在哪里?

 

以重庆为例,2016年底,我在做重庆楼市调研、并随后组织团购当地房产时,重庆主城区的平均房价为7000元/平米稍多(建面价格),同期南京的平均房价为2.4万/平米左右,重庆房价仅是南京的30%。

 

但在过去一年的大幅补涨之后,今天重庆主城区的平均房价,已经达到1.3万/平米左右(建面价格),而在过去一年中,南京房价整体处于可以忽略不计的微涨状态——今天的重庆主城区,房价已经是南京的50%。

 

那么,重庆楼市补涨的临界点在哪里?以南京楼市为参照,我的判断是达到南京房价的65%,这是参考这两座城市的人均收入、区域人口流动、购买力等多种指标得出的。也就是说,假设南京房价未来两年整体不动(事实极有可能),那么,重庆的平均房价,大概还有3000元/平米的补涨空间。

 

以重庆现有的平均房价计,3000元/平米的补涨空间,则意味着12%左右的年化涨幅——所以,年化12%的补涨预期,对于刚性需求、或改善性需求的,还是有吸引力的,但是,对于纯粹投资或投机的,则吸引力不是太明显,毕竟资金本身存在每年6%左右的成本。

 

补涨型二线城市,刚性需求仍须速入,改善型需求亦不宜拖沓。

投资宜谨慎,投机请绕道!!!


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