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长租公寓破题需要"产业化+",简单"互联网+"不存在

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  大岭山镇二手房

在政策、资本和市场的簇拥下,长租公寓无疑是2017年的网红产业,这个行业有着广阔的空间,也潜伏着巨大的挑战。可以看到的是,在众多企业抢滩市场份额后,长租公寓走向何方、怎样走成为横亘在他们面前的问题。

“租购并举在2017年被重点提及,有着深刻的背景。自1998年开启住房制度改革以来,全国共销售了153亿平方米的商品房,房地产开发投资累计超过84万亿元,城镇居民人均住房建筑面积已达36平方米。有了足够的存量,才能有相当体量的商品房可供租赁,从而实现租购并举的目标。”路林曾提出目前房地产现状和长租公寓的发展情况。

他认为,商品房发展不平衡、供给结构不合理,是房地产市场现阶段主要特征,租赁住房还是住房市场的短板。租购并举,是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措,是又一次住房制度改革。

路林是投资人,他看待长租公寓的角度有他的思索,“我目前有看好的企业,但是现在处于投资静默期,不方便说,酒店行业的会比较占优势。”事实上,路林试图用“工业化”去看长租公寓,“只有工业化才能标准化,进而规模化,工业化进入任何一个领域都会发生革命性的变化。

对于如何“破题”,路林提到降低资产价格,降地价,增加人,提高运营能力,而这也是长租公寓的两大亟须解决的痛点。在整个采访过程中,路林对房地产行业和长租公寓领域的态度很客观,他也不掩藏他对长租公寓互联网品牌的不看好。但从诸多细节中,他是房地产行业的乐观主义者。在采访末尾,路林在回答问题后沉思了30秒,说道,“一定会越来越好的!”

怎么看去年2017年整个市场变化?

路林:很正常,这个调控就好像你发高烧以后吃的一些西药,先降降温,以后再慢慢用中药调理,这都很正常的。

刚刚你提到喜忧参半?

路林:从房地产行业的特征来看,比如说我们一个特征,第一个特征刚才讲市场集中度强者恒强,大型企业占优,还有比如说租购并举这是很重要的特征,租购并举从来没有否定过卖房子、购房子,也就新房开发还是各种各样的基础。租房子也得盖房子,卖房子也得盖房子,也就说盖房子土地供应不应该减少,或者说你得一碗水端平,要补缺大城市,补一点,租赁的地多供应一点,但你不能一点都没有,一点没有,房子更暴涨,违背市场规律。

今年业内都在提长租公寓,你认为最大的行业痛点是什么?

路林:市场痛点多,第一个痛点是东西太贵,资产太贵,第二个痛点就是会做的人太少,分子太小,分母太大,那不就收益率低嘛,你如果分子能做上来,做高点,人家做2%他做4%,那不就上来了嘛,如果分母能降下来,人家是1000块钱一平米,他是6000块一平米,应该解决这两个痛点。

这两个问题还是比较难解决的,分母这一块,拿地本身如果不是租赁用地,也不是国家投资,土地肯定是贵。

路林:这是政策在长租市场,各种长租嘛,包括联合办公也长租,那商业租来也从国企租来的房子也是长租。能够解决问题,首先定位清楚,第一长租市场,长租无论是哪,它是商业地产,就首先这个定位分类要清楚,定位定清楚了,分类分清楚,属性分清楚,那商业什么概念?长期经营至少要经营10年,经营10年你就要有长钱,就要有发行股票权利,然后要有专项债、次级债的钱,去发行五年、十年的钱。

长租公寓痛点刚才说了分子分母关系,首先解决分母,你要拿长钱嘛,长钱一种是股票的钱,类似于股票,这是一个。

我刚刚讲把分母降下来,分母从北京比如从4万块钱的土地降到4000块钱或者是8000块钱的时候,那你这个收益就上来了,经营者是招标过的,论证过的,那现在做这个长期经营的,经过市场考验过的,能够有经营能力,最具有能力的就是酒店。

现在部分长租公寓品牌在做增值服务,通过租客增多,然后慢慢打造一个社区,在此基础上,企业为租客提供一系列的衣食住行类服务。

路林:那是概念,概念什么时候都不为过,如果给你们一个毛坯房,你们自己弄,钱也是你们自己出,然后住完几年以后赶你们走了,你会做吗?那我干嘛为什么不去买一个房子?这根本不成立,互联网逻辑、互联网思维根本不存在。

业内也在质疑规模化发展,在实践中,规模化需要很多人力成本,反而是规模不经济了。 

路林:规模化应该是标准化,长租公寓经营不管是酒店系的还是互联网系的还是开发商系的,还是中介系的,都叫工业化,工业化才有标准化、规模化,比如说标准化15平米一间,18平米一间,没有标准化哪来规模化。

在成本管理方面,你有什么建议?

路林:类似于工业化

你在资管这一块非常专业,怎么看资产证券化?

路林:资产证券化是很普通的,什么叫资产证券化呢?就是任何企业经营当中,能够现在有租金的,有现金流的,有小钱的,你可以小钱换成大钱,短钱变成长钱就叫资产证券化。它不是房地产或者是经济证券化,而是说房地产和经济产生现金流,经营现金流这叫资产证券化。

目前,我国大部分长租公寓投资回报率远远达不到的资产证券化的具体要求,你觉得长租公寓离真正资产证券化有多远,可不可能实现?

路林:一定会实现的,这个你要降低分母,首先讲降低分母,靠三个来降低,第一个靠早期,你从娃娃抓起,比如说定制,或者自己委托人开发,你就可以买现房,这叫早期获得资产;第二靠周期,人家破产、倒闭了,年底要结算了,你得卖出去。第三个靠长期,就是在资产方面,贵的我卖掉,便宜的再买进一点,这样形成资产包,整个产品大幅度下降,同时你的经营能力不断提高,从10%可能提到20%。

就目前市场,你有看好的企业吗?

路林:有看好的,这个不能说。正处于投资静默期。但每个行业都有优势的,最优势的应该是酒店行业。其次是服务行业。


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