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可否设立地下空间的建设用地使用权?

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原标题:可否设立地下空间的建设用地使用权?

问题

甲公司计划在A市进行地铁项目开发建设,是否可以取得该地下空间的建设用地的使用权?

解答

一、地下空间开发对地下建设用地使用权的需求

随着城镇化进程的加快,城市可供利用的土地日趋减少,为了节约利用土地,很多大城市都开始探索城市地下空间的开发利用,地铁的建设就是其中的典型。从法律的角度来看,现代公司开发建设地铁,首先须解决的就是土地权利问题,因为这关系到投入大量资金建设的地铁项目所代表的这部分资产权属是否明晰,这也将成为未来产权顺畅流转的基础。

二、《物权法》明确了地下建设用地使用权的设立规则

我国过去城市建设规划较为粗放,土地利用也较少考虑地下空间的利用,通常是在地表设立国有建设用地使用权,有关地下是否可以设立国有建设用地使用权的实践,目前还未形成通行的做法。随着地下空间开发的实践需求增强,立法对相关问题予以了回应。2008年颁布实施的《物权法》第一百三十六条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。由此,法律层面上已明确了地下空间可以设立建设用地使用权,与地表建设用地使用权可以分别设立,互不影响。同时,实践操作层面,近年来城市规划开始转向精细化、整体化,地下空间开发日趋常见。在地下建设用地使用权的设立方面,不少地方探索通过明确土地利用空间范围的方法来解决建设用地权属范围如何确定的问题,避免了与已设立的地表建设用地使用权发生冲突的情况。

因此,关于本例涉及的问题,依据《物权法》的规定,甲公司进行地铁项目的开发,可以取得地下建设用地使用权。在地铁开发建设完成后,若发生权属流转,则其与地铁线路等构筑物的所有权组成一组权利,一并流转。

值得注意的是,与地表接连的地铁站点所使用的土地,设定的是地下建设用地使用权还是地表建设用地使用权,必须区分建筑的具体情况进行分析。通常而言,地铁出口占用的土地属于地表,设立的是地表建设用地使用权,其与出口接连的直梯、扶梯等构筑物一并开发,形成一个整体。而对于位于地下与地铁轨道相连接的候车道,则与轨道形成一个整体,其所利用的土地,设立的应是地下建设用地使用权。

三、其他情形下地下建设用地使用权的设立

除了本例提及的地下轨道交通用地须设立地下建设用地使用权外,目前常见的还有地下车库、地下商场等。由于此类地下车库、地下商场的开发是在地表已存建筑物(如房屋或道路)的情形下进行的,为了防止影响已设立的地表建设用地使用权的正常行使,须重新设立地下建设用地使用权。

综合来说,在土地资源日趋紧张的当下,必须合理规划地上、地下空间,充分利用土地资源。土地管理部门应在《物权法》已明确可以在土地的地表、地下分别设立建设用地使用权的法律框架下,积极展开实践探索,及时总结经验,进一步细化相关利用的规则。

【来源】《中国土地》2018年第10期

【作者】自然资源部不动产登记中心(法律事务中心) 谢蓉返回搜狐,查看更多

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