买房时省了一点物业费,未来损失的不仅几十万,还有孩子前途……

来源：大胡子聊房（ID：gh_a9de7272fde7）

文丨言先生

对于绝大多数家庭来说，买房是件大事，除了在地段、交通、配套等等一些外部因素需要精挑细选外，内部的物业费多少，停车费高低，储藏间怎么卖，也是众多购房者极其关心的几点。

很多人不亲身经历都闹不明白，为什么省了那一点点物业费反而让自己亏了几十万上百万。而本文要阐述的，就是这个问题——买房时为了省钱选择了便宜的物业，未来的损失，不仅仅是几十上百万，更重要的还有圈层和前途。

01

关于物业公司你了解多少？

我想绝大多数人几乎都是一知半解，了解的多一些的人除了知道自己家的物业公司以外，还知道一些比较知名的物业公司，不关注物业的人怕是连自己小区的物业名字都叫不上来。

简单的来说，物业公司分为这三种：

第一，品牌开发商自有品牌物业，比如万科旗下万科物业，碧桂园旗下碧桂园物业，恒大旗下金碧物业，以及绿城旗下绿城物业等等，绝大多数大开发商使用的一般都是自己的物业公司。

第二就是相对独立的物业公司，既指的是没有背靠大量的自有开发楼盘，比如长城物业、珠江物业、彩生活等，也指的是一些可以把物业输出给其他楼盘的物业，比如绿城物业、碧桂园物业、金科物业、龙湖物业等。

第三就是野鸡物业。什么叫野鸡物业？名不见经传，买个资质雇几个人就上岗的小型物业公司，营收不透明，捞几年钱就跑。此类物业公司最多最常见，也是本文重点要提的内容。

有人说，物业公司不就是服务好一点么？一个月差一百块钱，几十年下来要差不少钱呢。

我想说，物业公司的好坏差的真不只是服务那么一丁点，而省那点钱真不是选择小物业的理由。

好的物业好在哪里？差的物业又差在哪里呢?

很多人会以为好的物业，只是打扫卫生比较勤快，嘴比较甜，不乱收费。其实不然，一个好的物业不仅仅是物业公司的保洁勤奋要求高，也不仅仅是保安年轻负责，重要的在于服务的理念和长期经营的整体的运维能力。

这么说可能有些虚，举个简单的例子，知名A物业公司，定时派人巡逻小区各部分基础设施，出现问题从发现到修好一两天就解决了，几乎可以做到很多业主不知道的情况下完成了设施的维修更新。而一个差的物业，因为人员、理念和成本问题，往往是多个业主发现损坏之后，报修几天后才慢吞吞的派人维修，居住体验感极差。

类同的还有电梯的检修，平时水路电路的检修，二次供水水箱的清洗，小区内园林的修建频率和消洗频率，甚至还有对于外来人员、车辆的管控巡逻，一系列的规范化，会给人一个安全、信赖的心理暗示。

而差的物业，以赚快钱为目的。

小区交房后初始设施良好完备，差的物业能省则省，在广告收益上精益求精，但在物业服务水平上能省则省，秩序管理人员清一色年龄较大，甚至有些物业公司降低成本雇佣一些，贼一吓唬就能犯心脏病的老人维持小区治安。几年后基础设施老化，维护成本激增的时候选择离开这个小区。

如果仅仅是老化，也倒不是特别让人难以接受，但服务态度的差，才是最大的重点。各种损坏的拖沓不维修，发生失窃直接玩消失，等收物业费时如同催债一样蛮横，各种奇葩时间、通行规定影响业主正常生活等等，让业主居住时内心就有一种排斥，才是最可怕的。

物业公司在整个房地产周期里，是伴随最长，跟每一位购房者发生关系最多，最为密切的一环。

所以就衍生出下边这部分——房子的增值问题。

02

几十万只是起步

一个小区的升值因素有什么？

地铁之类的交通是一个，学区名校配套是一个，但抛开这一切来说，一个相同位置相同配套相同大小的小区之间，能产生升值价格差的因素只有一个——那就是物业。

买房这件事，我们很久之前就讲过，同片区来说，短线看位置、中线看配套、长线看物业。

正如上文所说，好的物业能够让同年分的小区相比差的物业，看起来新很多年。基础设施的维护、卫生的打扫、园林绿化的修建补救不仅仅会给人以视觉上的直接冲击了，更重要的是给人以内心的暗示，好的可以一直好，继续好，更好。而差的，你看到他差了3分，内心就会自然而然想到他更差的样子，给自己一个内心的暗示，他以后会更差。

对于买房着来说是这样，对于卖房者来说也是一样。

一个差的二手房小区，买的人接触了物业差的环境设施园林作为第一印象，降低了心理预期，并以此为砍价理由，买房者本身就已经经历过了差的物业差的基础设施和环境园林，自己本身心理预期也低，一来二去，低价的交易记录就产生了，多次低价的交易记录综合组成了这个小区的均价。

从此，即便你的房子装修的再好，即便你的房子比隔壁小区买的时候当初贵了很多，即便你很认可你的房子，它差的形象一旦树立，低的均价一旦确立，相比来说，亏几十万只是起步。

物业越差的小区，对于大面积的房子影响越大。所谓“穷人买不起，富人看不上”，物业差的小区，大面积户型同步会更低，面积越大越难流动，相对来算“亏”的就越多。

03

圈层和前途才是重点

很多人说，我的房子是自己住呀，反正我不卖。如果物业不太好，住习惯了也不跟物业打交道，其实也没什么。

如果我告诉你房子亏钱的背后还有圈层和前途，你会不会很惊讶？

人往高处走，水往低处流。

一个小区在逐步衰退老化的过程中，原本平起平坐一个圈层的业主，也在时间的推移下，职位、收入、能力发生不同的变化。没能力的人还住在这里，有能力的人也在陆续搬离，因为小区的价格低，房子卖掉后，接盘的二手房新业主，大概率圈层能力都相对较低。每隔几年，一个小区便形成了一个新的小圈层。

小圈层的水平高低，由你的房价决定，由你的物业决定。

小区圈层决定了什么？对于成年人来说，自己有自己的朋友圈，同学群，邻居影响可能关系并不是那么大，至多是没有在高的圈层，会错失一些原本可能的人脉和生意。

但对于下一代人，小区的邻居就意味着儿时的玩伴，小区的邻居就意味着儿时的同学，孩子的圈层，在高中之前，大多都是在你所居住的小区，所以，小区的圈层，可能就是孩子的前途。例如：学区房，你所在的小区的档次，就是这个片区学区的生源，好的小区好的生源会让学区房有良性的循环，你的孩子就会有更优秀的同学。

04

莫要恶性循环

之前我一直有一个理论，不论房子如何，物业费一定要有富人理论。所谓富人理论，即在房价可以承受的情况下，物业越大，收费越贵越好。

但现实中，富人思维只占少数，绝大多数人在物业费这件事上，属于穷人思维。

穷人会觉得物业费得便宜啊，你开发商卖给我房子赚这么多钱，我花这么多钱买房子，你怎么敢收我这么高的物业费？而富人会觉得物业费还是贵点好，贵了起码不那么坑，找到个好物业，省心！

结果就出现，一些原本还不错的物业小区，在成本飞涨的今天，因为业主拒绝物业费涨价，物业水平不仅踟蹰不前，在还陆陆续续下滑下跌，越差越收不到物业费，越收不到物业费服务越差，恶性循坏，最终陷入双方都不满意的死局。

不是说物业费贵了就一定好，但物业费低了一定很难好，因为成本是决定服务和产品的决定性因素。

所以，不要为了省一点点钱，选择了差的开发商差的物业。未来，他们会以各种不同的角度，让你加倍偿还。