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买房时省了一点物业费,未来损失的不仅几十万,还有孩子前途……

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  聚福家园小区

来源:大胡子聊房(ID:gh_a9de7272fde7)

文丨言先生

对于绝大多数家庭来说,买房是件大事,除了在地段、交通、配套等等一些外部因素需要精挑细选外,内部的物业费多少,停车费高低,储藏间怎么卖,也是众多购房者极其关心的几点。

很多人不亲身经历都闹不明白,为什么省了那一点点物业费反而让自己亏了几十万上百万。而本文要阐述的,就是这个问题——买房时为了省钱选择了便宜的物业,未来的损失,不仅仅是几十上百万,更重要的还有圈层和前途。

01

关于物业公司你了解多少?

我想绝大多数人几乎都是一知半解,了解的多一些的人除了知道自己家的物业公司以外,还知道一些比较知名的物业公司,不关注物业的人怕是连自己小区的物业名字都叫不上来。

简单的来说,物业公司分为这三种:

第一,品牌开发商自有品牌物业,比如万科旗下万科物业,碧桂园旗下碧桂园物业,恒大旗下金碧物业,以及绿城旗下绿城物业等等,绝大多数大开发商使用的一般都是自己的物业公司。

第二就是相对独立的物业公司,既指的是没有背靠大量的自有开发楼盘,比如长城物业、珠江物业、彩生活等,也指的是一些可以把物业输出给其他楼盘的物业,比如绿城物业、碧桂园物业、金科物业、龙湖物业等。

第三就是野鸡物业。什么叫野鸡物业?名不见经传,买个资质雇几个人就上岗的小型物业公司,营收不透明,捞几年钱就跑。此类物业公司最多最常见,也是本文重点要提的内容。

有人说,物业公司不就是服务好一点么?一个月差一百块钱,几十年下来要差不少钱呢。

我想说,物业公司的好坏差的真不只是服务那么一丁点,而省那点钱真不是选择小物业的理由。

好的物业好在哪里?差的物业又差在哪里呢?

很多人会以为好的物业,只是打扫卫生比较勤快,嘴比较甜,不乱收费。其实不然,一个好的物业不仅仅是物业公司的保洁勤奋要求高,也不仅仅是保安年轻负责,重要的在于服务的理念和长期经营的整体的运维能力。

这么说可能有些虚,举个简单的例子,知名A物业公司,定时派人巡逻小区各部分基础设施,出现问题从发现到修好一两天就解决了,几乎可以做到很多业主不知道的情况下完成了设施的维修更新。而一个差的物业,因为人员、理念和成本问题,往往是多个业主发现损坏之后,报修几天后才慢吞吞的派人维修,居住体验感极差。

类同的还有电梯的检修,平时水路电路的检修,二次供水水箱的清洗,小区内园林的修建频率和消洗频率,甚至还有对于外来人员、车辆的管控巡逻,一系列的规范化,会给人一个安全、信赖的心理暗示。

而差的物业,以赚快钱为目的。

小区交房后初始设施良好完备,差的物业能省则省,在广告收益上精益求精,但在物业服务水平上能省则省,秩序管理人员清一色年龄较大,甚至有些物业公司降低成本雇佣一些,贼一吓唬就能犯心脏病的老人维持小区治安。几年后基础设施老化,维护成本激增的时候选择离开这个小区。

如果仅仅是老化,也倒不是特别让人难以接受,但服务态度的差,才是最大的重点。各种损坏的拖沓不维修,发生失窃直接玩消失,等收物业费时如同催债一样蛮横,各种奇葩时间、通行规定影响业主正常生活等等,让业主居住时内心就有一种排斥,才是最可怕的。

物业公司在整个房地产周期里,是伴随最长,跟每一位购房者发生关系最多,最为密切的一环。

所以就衍生出下边这部分——房子的增值问题。

02

几十万只是起步

一个小区的升值因素有什么?

地铁之类的交通是一个,学区名校配套是一个,但抛开这一切来说,一个相同位置相同配套相同大小的小区之间,能产生升值价格差的因素只有一个——那就是物业。

买房这件事,我们很久之前就讲过,同片区来说,短线看位置、中线看配套、长线看物业。

正如上文所说,好的物业能够让同年分的小区相比差的物业,看起来新很多年。基础设施的维护、卫生的打扫、园林绿化的修建补救不仅仅会给人以视觉上的直接冲击了,更重要的是给人以内心的暗示,好的可以一直好,继续好,更好。而差的,你看到他差了3分,内心就会自然而然想到他更差的样子,给自己一个内心的暗示,他以后会更差。

对于买房着来说是这样,对于卖房者来说也是一样。

一个差的二手房小区,买的人接触了物业差的环境设施园林作为第一印象,降低了心理预期,并以此为砍价理由,买房者本身就已经经历过了差的物业差的基础设施和环境园林,自己本身心理预期也低,一来二去,低价的交易记录就产生了,多次低价的交易记录综合组成了这个小区的均价。

从此,即便你的房子装修的再好,即便你的房子比隔壁小区买的时候当初贵了很多,即便你很认可你的房子,它差的形象一旦树立,低的均价一旦确立,相比来说,亏几十万只是起步。

物业越差的小区,对于大面积的房子影响越大。所谓“穷人买不起,富人看不上”,物业差的小区,大面积户型同步会更低,面积越大越难流动,相对来算“亏”的就越多。

03

圈层和前途才是重点

很多人说,我的房子是自己住呀,反正我不卖。如果物业不太好,住习惯了也不跟物业打交道,其实也没什么。

如果我告诉你房子亏钱的背后还有圈层和前途,你会不会很惊讶?

人往高处走,水往低处流。

一个小区在逐步衰退老化的过程中,原本平起平坐一个圈层的业主,也在时间的推移下,职位、收入、能力发生不同的变化。没能力的人还住在这里,有能力的人也在陆续搬离,因为小区的价格低,房子卖掉后,接盘的二手房新业主,大概率圈层能力都相对较低。每隔几年,一个小区便形成了一个新的小圈层。

小圈层的水平高低,由你的房价决定,由你的物业决定。

小区圈层决定了什么?对于成年人来说,自己有自己的朋友圈,同学群,邻居影响可能关系并不是那么大,至多是没有在高的圈层,会错失一些原本可能的人脉和生意。

但对于下一代人,小区的邻居就意味着儿时的玩伴,小区的邻居就意味着儿时的同学,孩子的圈层,在高中之前,大多都是在你所居住的小区,所以,小区的圈层,可能就是孩子的前途。例如:学区房,你所在的小区的档次,就是这个片区学区的生源,好的小区好的生源会让学区房有良性的循环,你的孩子就会有更优秀的同学。

04

莫要恶性循环

之前我一直有一个理论,不论房子如何,物业费一定要有富人理论。所谓富人理论,即在房价可以承受的情况下,物业越大,收费越贵越好。

但现实中,富人思维只占少数,绝大多数人在物业费这件事上,属于穷人思维。

穷人会觉得物业费得便宜啊,你开发商卖给我房子赚这么多钱,我花这么多钱买房子,你怎么敢收我这么高的物业费?而富人会觉得物业费还是贵点好,贵了起码不那么坑,找到个好物业,省心!

结果就出现,一些原本还不错的物业小区,在成本飞涨的今天,因为业主拒绝物业费涨价,物业水平不仅踟蹰不前,在还陆陆续续下滑下跌,越差越收不到物业费,越收不到物业费服务越差,恶性循坏,最终陷入双方都不满意的死局。

不是说物业费贵了就一定好,但物业费低了一定很难好,因为成本是决定服务和产品的决定性因素。

所以,不要为了省一点点钱,选择了差的开发商差的物业。未来,他们会以各种不同的角度,让你加倍偿还。


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