原创|成都中小房企死期已至,最严楼市新政堵住逃生“后门”

11月17日，成都市人民政府办公厅发布关于印发《进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施》的通知，让成都再次登上了全国楼市的头条。几乎所有人都在解读着关于天府新区和高新区南区限购升级后对于楼市走向的影响，但很少有人意识到，对于成都数量众多的中小房企而言，该通知不啻为一记丧钟。

“坚持‘净地出让’原则，加快出让宗地周边市政配套设施建设。合理确定经营性用地出让起始价，对溢价率超过60%的，竞得人须在三个月内交清全部土地出让价款。”

，对已出让商品住宅用地的缴款、开发进度等情况进行全面核查，确保房地产开发企业按期开工、竣工。对约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；对动工开发日期满两年以上未动工开发的，依法收回土地使用权。”

“对具备上市条件的商品住房，督促房地产开发企业及时销售；对取得土地后约定的竣工时间届满还未达到100%开工、约定的竣工时间满一年仍未实现100%申请销售等行为的开发企业，纳入成都房地产行业信用信息平台记录，且在房屋具备条件并上市销售前不得参与土地公开出让市场竞买。”

“商品住房项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的，每期申请预售面积不应低于3万平方米（尾盘除外），在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可。”

“强化土地增值税等税种的征管和稽查，对商品住房售价明显高于周边在售项目的项目，由房管部门配合税务部门对土地增值税等税种及时预征和清算。”

显而易见的是，升级版楼市新政在资金、建设、销售等方面一环扣一环，某种意义上，几乎宣判了自有资金本就匮乏的中小房企“死刑”。

在此之前，成都虽然出台了相关楼市新政，但依然不能阻挡开发商在土地市场上的热情。11月1日的主城区6宗土地拍卖会上，吸引到了龙湖、融创、中粮、佳兆业、中铁建、新希望、中南、朗基等37家知名开发商到场，甚至还有去年深陷资金链断裂风波的佳兆业。最终，这6宗地以平均124.6%的溢价率成交，三宗土地的成交楼面价达到了10000元/平米以上，其中保利12140元/平米的楼面价创造了成都商住用地的单价新记录，金房12000元/平米的楼面价追平了此前太行瑞宏保持的单价记录。

开发商此前普遍秉持的逻辑是“先拿到手再说”，否则以后更将“无地可拿”。最典型的的例子是金房当日拿下天价地后，金房董事长王晓白在接受媒体采访时称，“拿地以防无米之炊，价格虽高但买的是成都未来”，这既是成都中小房企的真实写照，也是“无稽之谈”——这块仅10亩的土地实际上根本无法解决金房们的“土地荒”，而高昂地价的未来也难以预期。

事实上，据成都向前冲了解，在金房拿地之前，在红牌楼拿地的某企业已在密谋转手地块，只是在金房拍出12000元/平米的价格后，该企业突然变卦，向转让方索要更高的筹码，该宗交易遂终止。而一位业内人士直言不讳地对楼市向前冲称，红牌楼的天价地块“铁定赔钱”。

然而，随着升级版楼市新政的出台，这样的“赔钱买卖”对于中小房企而言恐亦不可得，升级版新政中明确规定，“严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，房地产企业债募集资金不得用于购置土地。”

一位金融人士对成都向前冲表示，简单而言，“严禁银行理财资金违规进入房地产领域”，是指“客户买银行理财产品的钱不允许投资到房地产行业去，银行的利润主要在于以低的利息吸收存款，然后高息贷给别人或者银行自己去投资一些项目来获取利润。房地产属于一个投资行情，但是属于高危行业，所以被禁止。”

值得关注的是，早在今年初，财政部、、中国人民银行、银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》就已规定，“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，这意味着土蓄部门作为借款主体的地产开发贷款将会逐步清零。

上述人士表示，“严禁银行理财资金违规进入房地产领域”的落实，再加上“净地出让”原则、开发进度核查、开工竣工进度监督、预售面积等方面规定，中小房企的腾挪空间将变得无比逼仄，越来越多的中小房企或将游离于主流市场之外，甚至消亡。

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说成都好，说成都撇

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