多地银行上调首套房贷款利率 北京最高为“基准上浮30%”

银行按揭贷款的收紧态势已经持续了一年有余。春节过后，银行额度增加，放款速度有所加快，不过部分银行和地区的首套房贷款利率却也跟着上调了一些。

　　近日走访北京地区多家银行和房产中介发现，部分银行首套房贷款利率再次上调。就首套房而言，基准利率上浮10%目前占据主流地位；少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%；个人外资行首套房贷款利率最低可以申请到基准利率，不过该外资行对贷款人的自身资质和所购买房屋的房龄要求较高。

　　贷款利率

　　最高上浮30%

　　春节过后，走访调查了北京地区包括工商银行、建设银行、交通银行、汇丰银行、大华银行、中信银行、招商银行、北京银行、光大银行、民生银行、浦发银行在内的11家银行的多个网点。其中，3家银行的个贷经理表示，首套房贷款利率最低上浮5%；3家银行表示最低上浮10%，3家银行表示最低上浮20%；1家银行表示最低上浮30%；1家银行表示通常批准的是上浮5%，优质客户最低可获批基准利率。

　　以某国有大行为例，在北京市朝阳区某网点，个贷经理表示首套房按照基准利率上浮5%执行。

　　在朝阳区某股份制银行网点，工作人员告诉：“首套房按照基准利率上浮20%执行，年初额度不太紧张。”

　　某外资银行的贷款经理告诉，“目前我行通常批准利率为首套房上浮5%，二套房上浮10%。不过，资质好的客户（如央企、国企、银行优质客户等）首套房贷款利率可获批基准利率。同时，批贷基准利率对房屋年代有要求，需要是2000年以后的房子，1990年-2000年的房子需要看房屋位置。对于不是银行优质客户但是符合银行贷款条件的客户，也可以存3个月期限以上（含3个月）不低于50万元的定期或理财，即可获批基准利率”。

　　除此之外，各家银行对贷款人的资质要求也并不一致。以某外资银行的要求为例，除了征信良好，月收入覆盖月还款额的2倍外，还要求贷款人具有大专以上学历。另一家股份制银行则要求，贷款人年龄在55周岁以下。

　　同时，在走访过程中，与以往各家银行要求收入证明和工资流水缺一不可并且完全匹配不同，春节过后，记者走访的上述11家银行中，有4家银行在特定条件下不再需要提交工资流水这一证明材料，仅提供收入证明即可。

　　以某国有大行为例，工作人员告诉：“每月还款7500元以下只需要提供收入证明，不需要流水。如果综合网签价和贷款金额的比例来具体分析，也出现过月还款额在7500元-10000元之间不需要提交工资流水的情况。”

　　某股份制银行工作人员表示：“如果贷款人工作单位是500强、国企、事业单位等，月供在1万元以内或者贷款比例在网签价五成以内只需要收入证明，不需要工资流水。”

　　而在某外资银行，工作人员则告知：“归入我行优质客户的单位直接认可收入证明。”

　　值得注意的，另有个别银行在咨询时直接表示：“目前我行仅和房产中介合作，不接受个人申请，有关额度、贷款周期等问题直接询问中介。”

　　针对近期房贷利率情况，咨询了房产中介，多位房产经纪人表示：“目前我们合作的银行首套房贷款利率多数都是执行基准利率上浮10%，也有获批上浮5%的客户，不过我们都会提醒客户基准利率获批的几率很小，希望客户不要抱有过高预期。”

　　放贷周期缩短

　　不过，值得欣喜的是，与年前额度紧张相比，春节后，各银行的放款速度明显快了起来。在咨询的11家银行中，有7家银行的工作人员表示，抵押后30天之内放款。某国有大行的放款速度最快，该行个贷经理告诉：“顺利的话，面签完第二个工作贷，房本抵押后第二个工作日就能放款。”

　　房产中介的说法与各家银行基本一致。在北京市海淀区和西城区的多个房产中介，工作人员告诉：“近期从面签到过户大概需要15天-20天，从过户到放款需要1个月-2个月。由于目前组合贷周期相对稳定，业主更倾向选择公积金贷款或组合贷款的客户。”

　　另外，有部分银行对贷款金额设定了下限，例如某家银行要求贷款金额不低于50万元。同时，各家银行对于提前还款的规定也不太相同，部分银行在1年之内提前还款要收取一定比例的违约金。以某外资行为例，如果一次全部还完，在1年-2年之内提前还款，银行将收取本金的2%人民币（最低20000元）作为违约金；在2年-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%（最低10000元）作为违约金；3年之后，无违约金。如果是仅部分还款，在1年-2年之内，银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金（最低4000元）；2年之后，无违约金。

　　多个城市首套房贷款利率上升

　　根据融360数据显示，2018年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月份上升0.93%；同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。其中，在监测的35个城市中，首套房贷款平均利率最低的是厦门的4.96%，最高的为郑州的5.84%。

　春节过后，包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨：多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-20%，国有大行上浮相对较少，股份制银行上浮偏多。

今天得到最新消息，南京房贷利率又双叒上浮了！仅仅过了个春节，南京就有两家银行首套房贷利率上浮到25%，分别是：南京银行和民生银行，其中南京银行二套房最高上浮达30%。这下没下款的又要多还钱了，那么没买房的2018还要不要买，还能买得起吗？

新年伊始，南京房价似乎得到有效控制。那么买房人的春天来了吗？似乎也不是那么回事儿！对于部分购房者尤其是初次买房的刚需一族来说，也有不好的消息传来，传言中的年初下款速度加快并没有实现，不少银行的利率再度上浮。

从2017年开始，全国各地多家银行开始宣布上浮房贷利率。根据365淘房最新摸底统计，南京20家主力银行首套房利率普遍上浮15-20%，个别上浮25%，二套房利率最高上浮达30%。

没错，房贷利率又收紧了。首套房贷款利率上浮15%已经成为市场主流，二套房基本全面上浮20%，另有多家银行二套房利率已经上浮至25%，最高上浮30%。

在今天的摸底中，南京银行某信贷部经理透露，南京银行针对首套房一手房利率上浮15%，二手房上浮25%，二套房部分上浮30%。

另外，民生银行首套房合作楼盘利率上浮15%，二手房上浮25%。

2017年初至今，南京首套房房贷利率从最初的9折优惠—基准利率—上浮5%—上浮10%—上浮15-20%，南京房贷利率在过去一年里至少经历了“五连跳”，身边不少同事都感叹自己当初买房贷款“好实惠”！

一年前没买房，现在利息多付33万

我算过一笔账，按100万的贷款，30年账期，一年前的9折优惠和现在的上浮20%相比利息多出了近33万，这可不是一个小数目，这笔钱都足够支付郊区一套房的首付了，彻底验证了时间就是金钱这条真理！

假设一位购房人，贷款100万，用30年的时间进行还贷，每月还款方式为等额本息。按照利率9折来计算，每月需要月供5013.52元，30年总共需要支付利息80.49万元。

假如按照基准来算，那么利率是4.90%，意味着他每月的月供为5307.27元，30年总共需要支付利息为91.06万元。

如果首套房在基准利率基础上上浮20%，那么利率是5.88%，按照等额本息的方式还款，每个月要还5918.57元，30年总共需要支付利息为113.07万元，相比9折情况下增加了近33万元，相比基准利率情况下增加了约22万元。

于是最后你会发现，不管房价降没降，反正买房花的钱是越来越多了！

2018各大银行并无开门红，下款周期仍缓慢

那么问题来了，18年开头，银行为何突然大面积收紧房贷了呢？

因为，银行是真没钱了！

其实原因很多，不过没钱是主要。自从互联网金融潮来临，往银行里存钱的人变得越来越少了，胆儿大的玩个投资炒个股票，胆儿小的起码把钱放进阿里的余额宝，比银行收益高就行，说到底，银行的日子也不好过。

对于2018年南京各大银行利率走势情况， 2018年年初有个别银行在原基准上浮15%的继续上调房贷利率比例，2018年还将继续管控，导致额度非常紧张。短期内来看大概率是额度继续收紧，利率还有可能继续上调。

在谈及年初下款速度和贷款周期的问题时，与17年底判断基本一致，受人行及各银行总行整体额度和单月额度管控，2018年各银行基本不存在往年的开门红，下款节奏跟之前差不多，单月下款额度没有明显增加。

目前放款的基本都是2017年的存量，2018年新增申请的房贷仍在办理流程或排队下款流程中。不管是新房还是二手房，至少需要等3-6个月的时间才能下款。部分银行由于额度原因时间会更长，且无具体时间表。

对于刚需买房认为还是得买，晚买不如早买，虽然利率成本提高，但由于市场不是那么火爆，在此基础上可以挑选到合适的房源，且从大面上看，房价下跌的概率真的是微乎其微！

下一个利率高峰，房贷利率上调势必首当其冲

前面说到房贷利率上调，那么现在还能买房吗？相信大家对这个事情是最为关注的。

从图中可以看到中国房地产历史上三个波峰三个波谷，1996年的利率是最高的，达到了15.12，其次是2007年，达到了7.83，最后是2011年，达到了7.05，而2016年则是历史最低位，房贷利率才是4.165，所以2016年这波大涨可以说是空前绝后了。

按照时间，我们可以得出，每次波峰楼市必崩，每次波谷房价必涨。

虽说现在房贷利率上调15%，但对于整个周期来讲，也是刚从2016年的低位反弹，对应的可以看红线上的历史红点，2018年的房贷利率水平和房价高涨的2002年和楼市大火前夕的2015年相当。

接下来的房贷利率还会涨，周期起码3年，最多可追至5年。一方面是房地产市场的周期会被历史性拉长，利率必然相关，另一方面是未来几年政府去杠杆防危机，严整地方债务和金融黑洞，再加上国外局势加息潮，银根缩减更是让银行雪上加霜，房贷利率上调势必首当其冲。

写在最后：其实近一年的房贷利率上浮，并不是真正的加息，因为央行基准利率并没变，只是银行缺钱对购房者的定向加息。那么万一基准也上调了，利率上升跳档会更加严重。

相比而言，降息则是每次房价大涨最明显的信号。每次降息，群众欣喜若狂蜂拥入市，每次加息，鸟雀无声销声匿迹。

对于投资客来说，考虑到投资回报率，目前高利率情况下我个人是不建议购买的，但刚需和换房这一类，还是可以买的，房贷利率提高，相对来说购房成本相比之前有所提高，但房价绝对值还在增加。

所以在买房面前，清醒独立且不附众势才是最聪明的。

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