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告别公摊≠得到实惠!沧州二手房将洗牌?丨血拼解读住建部新政

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  俊发盛唐城

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。拼仔注意到在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

一石激起千层浪,买100平米房子只得70平米的“元凶”有望被消灭,对于沧州楼市影响有多大?房价是涨是跌?

01公摊面积的“原罪”

目前在沧州,购房面积=套内面积+公摊面积。

也就是说购房款中只有一部分是支付给自己家里,即套内面积;另外一部分则要付给“公摊面积”,也就是分摊公用建筑面积,包括公共门厅,走廊,电梯,一楼大堂等。一般情况下,高层公摊比例在20-25%之间,但部分项目达到30%甚至更高。

(各类住宅对应的公摊面积比例)

因为购房面积包括了公摊面积,精装修费用、物业费、取暖费等费用也随之增加。但是装修不会装到公摊区域、取暖不会取到公摊区域,收费时却要一分不少,实际上是很不公平的。

更大问题在于目前的法律法规中没有关于“公摊面积”的明确规定。哪些区域属于公摊,哪些区域不应该由购房者承担,谁都说不清楚,制定公摊比例的权利基本落在开发商手中,不透明、不标准,购房者稀里糊涂、非常被动。

问题不在于该不该有公摊,而是公摊该不该计入房价。

实际上,欧美发达国家销售的房子均是按照居住面积来定价,不存在公摊一说。

在国内,2002年重庆全国率先施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,成为第一个吃螃蟹的人。此次住建部征求意见稿的提出,也宣告着套内面积计价是大势所趋。

02取消公摊面积,房价是涨是跌?

有人认为,公摊面积取消了,房屋面积缩水,那房价岂不是跌了?很难。

因为房屋的市场总值是不会改变的,无论是按照建筑面积计价,还是套内面积计价,影响的都是房屋单价,而不是总价。比如一套100㎡的房子,套内面积70㎡,按照套内面积计算,可能房屋单价上浮30%,从而保证总价不变。

羊毛出在羊身上,就算取消了公摊面积,房屋总价不会改变,房屋的单价成为主要关注点。

另一方面,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的存在,会让房屋交易时更看重房子的使用面积,所见即所得,房价更加透明。

比如过去两套100平米的房子,一套去掉公摊后90㎡,一套去掉公摊后80㎡,以前都卖100平米单价2万,以后只看使用面积还能够同价格吗?

因此,公摊比例大的二手房会面临降价的可能

另外,“得房率”一词或将退出,从此购房者不同担心小区配套对使用面积的挤压,开发商也没必要以此为借口增加公摊,购房者只需要考虑面积与单价

03其他有亮点新规

仔细再研读这个《住宅项目规范》, 其实还有很多内容值得去解读,不单单只是一个使用套内实际面积计价的解读而已。

延伸着说一下其它比较重要的内容。

·城镇新建住宅建筑应全装修交付;

·住宅建筑控制指标,高层Ⅱ类(19-26层)高度控制最大值80m,建筑密度最大值22%;

·公共出入口设置应符合:每个居住单元至少有1处公共出入口采取无障碍设计,公共出入口门洞宽度不应小于1.2m;

·4层及以上住宅需设电梯,而且是担架梯;12层及以上住宅,每个单元设置电梯不少于2台;

全精装交付

2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:

1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;

2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;

3 消防设施应完好,消防通道应畅通。

要明确,全装修≠精装修,借用百度百科给出释义:

全装修是指装修的范围,而精装是指装修的档次和规格。区别就在全与精之间,全不一定精,但精肯定全,全反映的是面,精以全为基础并加以升华。

建设部早在2002年出台的商品住宅装修一次到位实施细则中明确提出全装修的概念:指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。

全装修并不是简单的毛坯房加装修,按建设部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行。

如果该规定落地,那么毛坯房将有可能退出历史舞台,“一体化设计”之下,未来住宅的设计品质、舒适度也会有提升。

19-26层建筑密度≤22%

沧州目前不少地块中规定建筑密度最大值25%,假如这条规定未来出台,那么新出让地块规定的建筑密度将有所降低,居住体验将有所提升。

设置电梯

4层及以上住宅需设电梯,而且是担架梯;12层及以上住宅,每个单元设置电梯不少于2台。

这对于购房者而言无疑是一条利好政策,居住将更加便利舒适。

所谓的担架梯就是可容纳担架的电梯,4层及以上住宅需设置担架梯,洋房的电梯尺寸将提高。不过有可能10-11层的楼房就只安装一部电梯钻漏洞。

04结论

虽然该文件只是征求意见稿,但我们也发现了许多亮点,比如取消公摊面积,使用套内实际面积计价;比如全装修交付,告别毛坯房;比如电梯规定等。

取消公摊面积实际意义:

①住房面积与房价更加透明。购房者从此不考虑“得房率”更关注住房的实际使用面积,开发商不能再从公摊面积中“藏猫腻”,房价更具有真实性。

②精装修费、物业费、取暖费都是针对使用面积收取,减少乱收费现象。

③房屋总价值不会改变,公摊比例过高的二手房市场竞争力下降,或面临降价。

④未来房产税的评估或不再受到公摊面积的影响,更易于房地产税的落地。

当然,征求意见稿与政策落地之间隔着不少时间与空间,但是迈出这一步,势必会让楼市更加健康,我们一起期待!

05互动问题

你的房子公摊比例是多少?

你有多少房款、精装修费、取暖费、物业费支付给了公摊面积?

留言下来,一起讨论!

来源:微信公众号“血拼沧州楼市”(微信号:xpczls)


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