最新整理!在临沂这个楼盘要买房,先存10万入会员? 真无语,无预售证却敢公然……

如果你打算在临沂买房子

有人会告诉你：

买我们的房，要到指定银行先存10万块钱人民币

给你得到的实惠是，每过一天，总房价优惠200元

越早存入优惠幅度越大

看完后，真是无语的心情

看似优惠的节奏

且听正义君慢慢分析

为什么要去指定银行存？

钱真的还是你自己说了算？

还能不能愉快的玩耍了？

今天，就来聊聊临沂金泰·瑞府

必须先存10万元到制定银行，才能有优惠？

近日，有人反映称，临沂南坊新区金泰·瑞府在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，居然要求意向者到指定银行办理10万元存款业务成为会员开启认筹。

（房天下网站上宣传金泰瑞府楼盘信息和评论）

其实，住建部早已明文规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

（图片出处：房天下）

需要到指定银行办理？

 4月24日，以购房者身份拨打了金泰·瑞府咨询热线0539-7957777进行询问。售楼人员告诉记者，现在认筹共有两套方案：

一是购买高层住宅，需到指定银行存入5万元定期存款，共3个月；

二是购买洋房住宅，需到指定银行存入10万元定期存款，存期也为3个月。

同时，销售人员介绍称自存入银行之日起至项目开盘，每经过一天将给予总房价中优惠200元，“意思就是三个月后开盘，总房款将优惠接近20000元。”

该售楼人员再三强调，存款时间越长优惠的金额也就越大。

这属于变相认筹！

“银行定存”相当于变相认筹，在理论上类似权利质押。虽然这个钱没有直接存进开发商的账户，但该行为与开发商存在诸多可联想之处。如果没有内幕，为何不是所有银行，而单单是指定银行，其中又存在怎么样的内幕。

这种看似利于购房意向者的入会方式有助于开发商摸清意向购房客户的数量，以及购房者对于开盘价格的认可度，对开发商后期定价和推盘起到积极的正向促进作用。此外，在指定银行做存款，里面同样存在猫腻。收500个会员的话，一人10万，这就是5000万！

（图片出处：网络）

几天后再次联系到金泰·瑞府，一工作人员回应，不存在相应情况，“我们金泰·瑞府售楼中心还未对外开放，这些事情都是他们自己办的，我们不知道。”

对于存款自存入银行之日起至项目开盘当天，每增加一天将给予总房价中优惠200元，该工作人员连口否认，“没有的事”。随后，又表示向领导请示后再作回复。

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在房产市场这种大背景下，金泰瑞府项目仍存在这种顶风违规现象

只能说，真无语！

根据物权法相关规定，此类做法似存单质押，具体情况还需个案分析。

附：存单质押的介绍

一、存单质押如何生效

质押和抵押的本质区别在于交付，也就说质押以交付为生效要件，占有转移后则生效。但是这并不意味质押的登记无意义，登记以后的债权都会高于未登记的债权。因此登记也是很重要的步骤。

二、存单质押在哪里登记

存单质押登记需要向该存单的银行进行登记。

三、存单质押的问题

1、存单质押，即《担保法》中规定的权利质押。所谓质押是指债务人或第三人将质物移交债权人占有，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该质物折价或拍卖、变卖该质物的价款优先受偿，权利质押就是以权利凭证为质物的担保方式。

2、哪些权利可以质押，《担保法》第75条作了列举性和概括性的规定，其中第一项明确规定存款单可以质押，第四项则概括性的规定“依法可以质押的其他权利”。其他可以质押的权利在《担保法解释》第97条作了规定：以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照《担保法》第七十五条第(四)项的规定处理。从理论上讲，质物应当是特定的，可以折价或变卖，即质物具有可执行性，除此之外的其他动产或者权利不宜出质。例如财产保险单，它是保险人和被保险人订立保险合同的书面证明，不是有价证券，不具有可执行性，因此财产保险单不宜用于担保质押。以存款单出质的，按照《担保法》第76条的规定，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人，质押合同自权利凭证交付之日起生效。质押与抵押的本质区别就是质物的转移占有，这也是质押合同生效的要件。

3、在存款单质押的实务中还存在一个问题：存款到期日(指定期存单)与债务到期日不一致，在这种情况下如何处理呢?《担保法》第77条规定，存款单到期日先于债务履行期的，质权人可以在债务履行期届满前兑现，并与出质人协议将兑现款用于提前清偿所担保的债权或者与出质人约定向第三人提存。存款到期日后于债务履行期的，按《担保法解释》第102条的规定，质权人只能在兑现日期届满时兑现款项。因此，作为质权人，如果想及时实现自己的债权，最好选择存款到期日先于或者近似于债务届满日的存单接受出质。对于银行而言，在接受存单出质时，一定要仔细认真地进行核押。存单核押虽不是《担保法》所规定的权利质押的必经程序，并不影响质押合同的效力，但它对于保护质权人的利益具有至关重要的现实意义。

4、存单核押是为了证实存单的真实性，经过核押之后，开具该存单的金融机构不得再向存款人支付存单上的款项，更不允许挂失，否则，按照《担保法解释》第100条的规定：以存款单出质的，签发银行核押后又受理挂失并造成存款流失的，应当承担民事责任。在实践中存在着以借用的甚至是盗用的存单，或者虚开的存单出质的情况，如果质权人不进行核押，对于自身质权的实现存在着极大的风险。在以第三人的存款单出质的情况下，除了核实存款单的真实性外，还要核实第三人确有提供担保的意思表示。对于以单位定期存款质押的，除遵守《担保法》的相关规定外，还要严格按照中国人民银行下发的《单位定期存单质押贷款管理规定》办理。比如贷款人应要求借款人提供开户证实书，存款人在存款银行的预留印鉴或密码;贷款人要妥善保管借款人或第三人提供的预留印鉴和密码，质押贷款的数额不得超过确认数额的90%等等。

四、「注意事项」

在接受权利出质的情况下，债权人应注意以下几点问题：

1.对于以法律没有规定的，不具有可操作性的权利出质的，不予接受;

2.债权人要取得对权利凭证的占有;

3.出质人有提供担保的明确意思表示;

4.出质权利存在实现期限的，尽量选择先于或者等于债务届满期限的权利;

5.认真仔细地进行核押

综上所诉，存单质押是否需要登记并不是个肯定的答案，但是还是建议最好是登记，避免不必要的纠纷。存单质押贷款本来就有利有弊，不要盲目听银行和开发商一面之词，有条件的最好向律师咨询后再办理存单质押。这样才能保护将自己的权利不受损害。

房子是大事，马虎不得。