未来,舟山房产最缺乏的不是增值,而是流动性!

房地产作为投资品的一种，其增值性在现有的中国投资品种中，可谓独占鳌头。只有买茅台酒可以与之相比。

80年代初，一瓶原厂的飞天茅台酒大约10元，而现在一瓶飞天茅台酒可以卖2000多，翻了200多倍。

80年代初，深圳关内一小套公房，大约20000元，现在卖到400万也很正常，同样翻了200多倍。

然而，在这30年中，房子产生的租金可能早就赚够了2万元，而茅台酒却无法赚取租金。

对普通人来说，房地产或许是不错的投资品种。这也是2016年之前，整个中国的投资逻辑。然而，从经历史无前例的调控政策以后，这个逻辑已经开始慢慢改变。房子的“流动性”在一步步的降低，并从一二线城市延伸到三四线城市。

能够卖出去的房子叫做资产，卖不出去的房子叫做砖头。

资产是升值的，砖头是贬值的。

而这套房子，能否顺利在一定时间内变现，就是它的流动性。

同样，流动性好的叫做优良资产，流动性差的叫做不良资产。

完全没有流动性的叫做“死资产”，不但不是财富，反而是“负担”。

流动性那么重要，但是为什么，很少人在投资的时候考虑到呢？

因为，这个指标没有一个明确的数值。

一套房子，买的时候100万，三年之后挂在58同城上，标价150万。投资者可以明明确确的知道，房子增值了 50万，除了银行已付利息以及别的成本之外，他能知道赚了多少钱，或许30万，或许20万。

然而流动性呢？很难以一个数据体现。

同样还是这套房，三年之后，你挂180万，可能半年也卖不出去。你挂120万，可能一周就卖出去了。

因此，挂多少钱和多长时间卖出去往往是个关联性的数据。

大家都知道挂的越低，卖的越快，但是究竟是多低呢，谁也不知道。

因为卖的快慢往往和很多因素关联。和房子的品牌，和房子的物业，和房子的装修，甚至和卖房子的中介水平有关。

最关键的是卖房子的时机。

比如，2017年上半年新城附近的一套二手房卖12000元的单价都卖不上。但是到了下半年同一套房子可能15000就很快有人接手。

发生了什么，大家都很明白，人的心态的变化，大家也都清楚。

但是，以上所有的变量，都无法用指标衡量。

所以，流动性也无法用指标、数据可以衡量，而无法衡量的指标就无法比较，无法统计，无法计算。

什么才是决定流动性的关键性因素呢？

答案实际上很简单，就是刚需思维。

凡是刚需愿意买的房子，流动性越好，反之亦然。

11月份（10月27日至11月26日），舟山市成交的新房为1028套，平均建筑面积为106㎡。

而二手房呢？

11月份（10月27日至11月26日），全市成交1316套，平均建筑面积为98㎡。

越是缺乏资金的首次置业者，更有兴趣选择二手房，因为他们首先面临的是安家，至于别人有没有住过已经没有财力考虑。

曾有朋友购房时来问房灵灵，我为他推荐了精装与毛坯的房子，最终他选择了毛坯房，询问原因得知“毛坯房想装修成什么样就怎么样，只要户型好就行了，有钱么可以装得豪华点，差点么可以装得简单点，不着急住的还可以不用装修，确保资金流动性。”

所以，为投资房接盘的可以说主力就是刚需，你所购买的房子的流动性取决于房子在二手房市场能有多少刚需愿意购买。

而刚需眼中，什么是他们愿意购买的呢？

如果想增加你的房子的流动性，请把自己的思维暂时放在一个刚需的角度上考虑这个问题。

地段决定房子的价值。对于刚需客，好的住宅应该是“繁华”和“基础配套齐全”，最好一公里之内，能够满足所有的日常生活需要，能上班，能买菜，能上学，能看病。

而在改善客眼中，无疑以上的地段对于他们来说“太闹了”，他们更希望环境很好，宁可距离市中心稍远一些。配套高大上一些，宁可公共交通稍微不便一些，反正他们的主要出行是靠汽车，而非公交。

面积太大，太大总价受不了；面积太小，以后可能很快换房。所以尽管舟山改善性需求在不断加大，100平方以下的刚需房仍最受欢迎。超过140平的四房往往不是刚需的首选。

是不是我们所有资产都应该放在“刚需配置”上？

非也！

刚需房子虽然流动性好，但是增长性往往比高端住宅要差一些。

因为他是卖给刚需的，而刚需收入的增长远不如富人阶层增长快速。

他拿不出那么多的钱来购置大房，刚需房就成了最好的资金依赖。因为一旦有换房的打算，或者急用钱，他可以快速把房子变现，作为一种活期存款。

比如现在，定海城东100平的5年房龄的房子，160万的现金售价，一旦挂出去，基本上每周中介可以给你带来3批以上的客户，如无意外，一个月之后可以变成160万的现金。

而800万的别墅挂出去，中介一个月不一定可以帮你带来3批客户，如果不是特别幸运，能够在半年之内成交，已经算快的。

所以，对于豪宅，对于单价高的房产，他们虽然增值性高，但是流动性差，可以看作是死期存款。

真正聪明的投资人，他手中的资产配置一定是多元的，而不会把宝压到一种流动性的资产上面。

既有好出手，流动性强的房子，也有增值性高，流动性较差的房子。

在不同时期，对整体的资产流动性进行调整，保持流动性和增长性的平衡。这样在任何的市场情况下，方能保证投资立于安全和增值性的平衡之中，处于不败之地。

丨编辑：房灵灵

丨审核：庄毅

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