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如何评估房贷风险?专家指降低房价是一招

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  瑞和家园

从长期和动态的角度评估房贷风险

据 媒体报道,截至8月8日,沪深两市共计16家上市房企披露2016年中报或中报业绩快报,归属母公司股东的净利润合计148.28亿元,同比增长18%, 即平均每家上市公司每天约赚338万元。而在2015年度,142家上市房企平均每家每天约赚185万元。从一个小样本来看,今年房地产企业的盈利情况明 显好于上年,行业的整体情况应该也是如此。

这 得益于去库存工作的推进。去库存被作为今年经济工作的主要任务之后,各地趁机推出了各种鼓励购房的措施,甚至包括购房补贴。而银行则在实质偏宽松的货币环 境下,加大了对房地产领域的放贷。根据央行发布的“金融机构贷款投向统计报告”,今年6月末,人民币房地产贷款余额同比增长24%,远高于同期各项贷款余 额的增速。增长尤其快的是个人购房贷款,6月末余额同比增长了30.9%。据计算,今年上半年,新增个人购房贷款达到2.37万亿元,而去年全年才 2.66万亿元。由于有房贷支持,而且利率较低,又有去库存政策带来的涨价预期,商品房销售额大幅增长,在这样的形势下,房企业绩当然会好转。

正 因如此,有人指出,今年去库存的同时也是加杠杆犹存。房贷大幅增长意味着住户部门在快速加杠杆,同时,房地产开发企业的杠杆也增加了。根据国际清算银行的 数据,2009年以来,中国住户部门债务余额占GDP的比例的快速上升,从2008年末为18.1%,2015年末达到了39.5%,7年时间增长了20 多个百分点。根据这个口径计算(GDP用过去4个季度加总的数据),今年6月末,这个比例为41.9%。由此可见,今年上半年,居民部门加杠杆的速度明显 快于以往。中国住户部门债务中最大的组成部分是房贷,6月末余额为16.55万亿元,相当于过去4个季度GDP的23.4%(2015年末为 20.7%)。房贷快速增长,令人担心房贷风险。

但 中金公司研究部近日发布的一份报告认为,相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。该报告指出,截至2016年6月底,中国 房贷存量为16.8万亿人民币(与央行的数据有一定出入),占过去四个季度GDP总和(年化GDP)的24%,而日本2014年这个比例为41%,美国 2007年为73%,2015年为53%。相比之下,中国房贷存量占GDP的比例并不高。与之相应,中国房贷支出占全部居民可支配收入的比例也较低。

再 看纵向比较,该报告根据70个城市加权平均房价计算房价收入比,目前为7倍左右,而在2009年之前,有多年高达9倍以上;房贷月还款额占家庭每月可支配 收入的比例今年上半年为32%,是2000年(当时高达51%)以来的最低水平。由此看来,居民的购房压力与还贷压力还在减轻,这与很多人的感受大相径 庭。

需要指出的是,房价收入比、月还款额占家庭每月可支配收入的比例的计算则与数据的选择有关,未必能够真正反映购房压力与还贷压力。而我国目前房贷余额占GDP的比例较低,一部分原因是由于房贷的历史还比较短。

目 前,我国房贷占GDP的比例的确不算高,居民部门的杠杆倍数也不算大。因此,静态地看,房贷风险也不大,完全还在可控的范围。但是,评估房贷风险,我们还 需要从长期和动态的角度去看。美国在2002年时住户部门的房贷占GDP的比例为56.5%,处于比较安全的范围;由于当时利率低,还款压力也不大。在宽 松的环境下,次级贷款迅速发展。但是,5年之后,房贷占GDP的比例就迅速上升到75.1%;而利率也由于多次加息而上升到较高水平,一部分房贷客户没有 能力还款,导致了次贷危机爆发。虽然我国目前房贷占GDP的比例较低,但对于房贷快速增长可能导致的风险需要加以防范。而且,目前是利率水平低的时期,今 后有可能进入利率较高的时期,那时的还贷压力会大大增加。另外,未来居民收入的增长可能放缓。

去库存的同时,也应该打击加杠杆。否则,就是没有改进供给体系的效率,居民购房的难度有增无减,与供给侧结构性改革的本意相背离。中央经济工作会议上提出的“适当降低商品住房价格”,也应该得到体现。这样才能真正减轻购房与还贷压力以及房贷风险。


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