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住建部这次再提“按套内面积计算”意欲何为?将带来5大影响!

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2月18日一大早,就传来一个重磅消息:住建部在一份“征求意见稿”里提出——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”!

 

这份“征求建议稿”全称为“《住宅项目规范(征求意见稿)》”,于2月15日在住建部官网上跟另外37份文件一起征求公众意见。由于公示的内容太多,所以直到2月23日才被“澎湃新闻”等媒体发现并报道出来。

  征求建议稿其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

 

如果你对房地产市场非常关注,就会想起去年的一件“怪事”:2018年7月到9月之间,中央级媒体曾突然炮轰楼市的“公摊面积”交易规则,比如

 

而那次“围剿”,大家并没有看到一个显著的“新闻由头”,显得有点破空而来。现在我们终于找到了答案,其实就是未来改变楼市的交易规则,让市场变得更透明,也更公平。

 

按照规定,“公摊面积”包括两部分:一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;二是楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

 

虽然规则相对明确,但对于购房者来说,它仍然是一个“斯芬克斯之谜”。比如一个购房者觉得公摊面积算得不对,他自己来测算,或者雇请专业人士来测算,都是没有用的,因为最终只承认开发商聘请的机构测算、报备的结果。

 

一般来说,不带电梯的多层或者别墅,公摊面积比较小,甚至出现“套内面积”超过“建筑面积”的情况(比如别墅)。带电梯的楼房(比如高层、小高层)公摊面积就大一些,而商办物业由于电梯较多公摊面积会更大。

 

于是就出现了一个重要的概念——得房率。也就是“套内面积”除以“建筑面积”。商办物业的得房率可以低至55%,甚至50%。也就是说,公摊占了一半。高层往往在70%左右。

 

公摊面积的存在,主要影响是:

 

1、掩盖了高房价,让中国“名义房价”显得低一些。事实上,多数国家和地区都是按照套内面积计算房价的。

2、在计算管理费、采暖费的时候,容易让物管等部门“占便宜”。比如按照建筑面积计算采暖费,等于让业主为公共空间、服务用房、值班室等支付了采暖费。

3、未来开征“房地产税”的时候,容易产生纠纷。因为房地产税会有免征面积,由于每套房子“公摊系数”不同,同样的免征面积其实“待遇不同”,高层住户吃亏。

 

“公摊面积”的问题早晚要解决,早解决比晚解决要好,在熊市解决比牛市要好。此次住建部“征求建议”的截止日子是2019年3月15日,如果没有强烈反对意见,有可能很快变成政策,这将对楼市产生重大影响。

 

影响如下:

 

第一,让房地产市场变得更透明,有利于维护购房者的权益。

 

计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”,只会对开发商有利,购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”、“采暖费”、“房地产税”等后续支出的不公平、不透明,因此是个“恶例”。现在国家决定“按照套内面积交易”,有利于保护购房者的利益。对此,我们应该点赞。

 

第二,这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。

 

目前大城市里多层、别墅占比非常小,主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”,则中国的“名义房价”将大幅上涨,高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后,商办物业也应该采取同样的标准,否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易,房价上涨幅度会更大,可能达到1.6到1.7倍,甚至2倍。

 

这很好理解:比如你之前在北京买一套100平米的高层住宅,单价是每平米8万元。将来按照套内面积交易,房子变成了72平米,单价就变成了11.11万元。

 

第三,标价方式的变化,会从心理上影响购房欲望,是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

 

虽然房子还是那套房子,总价还是那个总价,但大家心理上还是很难接受:房子缩水了30%左右,单价变得很吓人,购买欲望会降低。这时候,开发商就要出台安抚政策了。

 

新的计价模式下,中国高房价就会更加凸显,可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素,管理者需要充分考虑到。另外,各地计税的“豪宅线”要及时调整,否则相当于加税了。

 

第四,开发商会“减配”吗?很有可能。

 

汽车商在价格战中,往往使用“减配”的花招,暗中降低车的品质来增加销售量。开发商一定会“有样学样”,对小区配套、公共空间进行减配,尤其是在刚需型的小区。

 

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积,减少电梯数量,减少楼梯厅的面积等。到那时候,很多刚需盘的公共空间,会有“香港房子”的体验感觉。当然,由于竞争存在,开发商也不敢“减配”得太厉害,否则购房者不买单了。

 

哪里的开发商最有“减配”的条件?当然是大城市、住宅供需矛盾突出的地方。

 

第五,便于开征“房地产税”,避免将来引发纠纷。

 

“房地产税”会有人均免征面积,不同类型住宅的“实用率”不同。所以,按照建筑面积计算免征面积,存在较大差异。按照套内面积,则是更加公平的方式。所以,此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。

有读者问,如果“按套内面积交易”,二手房将如何处理。

其实二手房房产证上都有标注“套内面积”,将来大家按照套内面积买卖就是了,无非是单价高一些,但到时候新房也高了很多,所以影响不大。

【砖家说】: 别吵吵,别激动,换汤不换药,其实没啥用,况且正式实行可能还需要至少3-4年。 眼下,最重要的还是降房价!今天去通州副中心调研,事实就是,今天气温13摄氏度,确实小阳春的气候了,艾玛!老天,能不能,等一等!

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